房屋管道老化漏水谁的责任？房屋管道老化漏水的责任划分

一、责任划分的核心原则

房屋管道老化漏水的责任认定遵循"属性决定主体责任"。具体包括：

• 
  公共管道
  
  ：指连接各楼层的立管、主管道等共用设施，其维护责任由开发商（质保期内）或物业公司/业主委员会（质保期外）承担
• 
  专属管道
  
  ：指业主户内卫生间、厨房等区域的支线管道，其维护责任由业主自行承担
• 
  第三方责任
  
  ：因相邻业主装修破坏、使用不当等导致的漏水，由直接责任人承担相应责任

二、不同管道的责任归属细则

（一）公共管道的责任认定

1.

质保期内

（通常为5年）

• 开发商对房屋建筑质量承担保证责任
• 包括管道接口漏水、检修口漏水等施工质量问题

2.

质保期外

• 物业公司负责组织维修公共区域管道
• 维修费用从物业服务费用列支或由业主共同分摊

（二）专属管道的责任认定

1.

业主自住商品房

• 质保期外管道老化由业主自行承担维修责任
• 业主作为房屋实际使用者和管理者，有义务保持管道正常使用状态

2.

租赁住房

• 住户应正确使用、保养住房配套设施
• 因使用不当导致的漏水，住户需承担相应责任

三、老房子管道的特殊责任划分

老房子管道老化问题因建造年代久远、材料寿命有限等特点，责任认定更为复杂：

（一）物业管理公司责任

• 应定期检查和维修共用设施，确保其正常运行
• 对因未及时检修导致的漏水问题负有管理责任

（二）房屋所有权人责任

• 需按照法律规定维修房屋及其构件，保持正常使用状态
• 发现管道老化问题应主动采取措施修复

四、漏水责任的技术判定方法

当发生漏水纠纷时，可通过以下技术手段确定责任归属：

（一）排查流程

1.

初步排查

• 关闭所有用水设备24小时观察渗漏变化
• 确认漏水区域是否靠近公共立管

2.

专业检测

• 使用红外热像仪检测墙面温度差异
• 通过湿度检测仪对比楼板含水率（正常值≤18%）
• 对疑似漏水管道进行加压测试（0.8MPa稳压30分钟）

（二）证据固定

• 拍摄漏水点位置及渗漏痕迹扩展范围
• 要求检测机构出具CMA认证的《渗漏源鉴定报告》

五、维权程序与法律保障

（一）协商解决

• 优先与物业、邻居等责任方协商
• 联合物业、社区民警启动三方调解

（二）司法途径

1.

证据准备

• 需提供漏水损失的具体证据
• 保留维修费用票据及相关证明文件

2.

诉讼流程

• 可向法院申请司法鉴定（费用由败诉方承担）
• 法院根据"不诉不理"原则审理诉讼请求

六、预防措施与日常维护建议

（一）物业公司职责

• 建立定期检修制度，特别是对使用年限较长的老房子
• 及时对外墙、屋面等公共区域进行维护

（二）业主责任

• 定期检查户内管道状态
• 装修时避免破坏原有防水层