房屋鉴定属于危房吗？解读C级房屋鉴定标准与报告范式

房屋安全鉴定的基础认知

房屋安全鉴定是运用专业技术和规范标准，对建筑物整体或其局部构件的安全状况、使用功能及剩余寿命进行科学评价的活动。其根本目的在于识别潜在风险，预防安全事故，并为房屋的维修、加固乃至拆除提供关键决策依据。随着我国大量建筑进入“中老年”阶段，以及公众安全意识的提升，规范、透明的房屋鉴定工作愈发重要。

FAQ一：何为房屋鉴定报告？其核心构成有哪些？

房屋鉴定报告是鉴定工作的最终成果，是一份具有法律与技术参考价值的专业文书。一份严谨的报告通常遵循以下基本框架：

1.报告基本信息

此部分明确鉴定对象、主体及时效。

房屋概况：清晰记录房屋的具体地址、结构类型（如砖混结构、框架结构）、层数、建筑面积及建成年代等基础信息。

各方信息：包括委托方（业主）、鉴定单位名称、鉴定日期等，确保报告的可追溯性与责任主体明确。

2.鉴定目的与依据

鉴定目的：通常为确保房屋使用安全、进行交易评估、灾后damage评估或装修改造前的可行性分析等。

鉴定依据：列明本次鉴定所遵循的国家及行业标准，例如《建筑结构荷载规范》、《房屋安全鉴定技术规范》及《建筑物抗震设计标准》等，这是保证鉴定结论科学性与公正性的基石。

3.鉴定内容与方法

此部分详述检查了哪些项目以及如何进行检查，体现了鉴定的深度与广度。

结构体系检查：对地基基础、承重墙体、梁、板、柱等关键构件进行全面的外观检查与设备检测。例如，采用全站仪测量建筑物的倾斜率，利用回弹法检测混凝土构件的强度。

设施设备评估：涵盖电气系统（如使用接地电阻测试仪检测接地电阻）、给排水系统（进行管道压力试验）、消防设施等。

使用功能与损伤调查：记录房屋目前的完损状况，如裂缝的位置、宽度、长度，墙面脱落、屋面渗漏等情况。

4.鉴定结果与分析

这是报告的技术核心，基于检测数据进行分析。

数据呈现：客观列出各项检测所得的具体数值，例如“部分梁体混凝土强度换算值为C20”、“地基周边土体密实度为85%”等。

现状分析：将实测数据与规范标准进行比对，分析构件损伤的原因及其对整体结构安全的影响程度。

5.鉴定结论与处理建议

综合上述分析，给出明确的结论和可行的后续行动方案。

鉴定结论：对房屋的安全性做出等级评定，如“结构安全，可正常使用”、“存在安全隐患，需进行处理”或“构成局部危房（C级）”等。

建议与措施：根据结论提出具体建议，例如“对裂缝墙体进行压力灌浆加固”、“对锈蚀钢筋进行除锈与阻锈处理”或“建议定期观察”等。

FAQ二：C级房屋是如何鉴定评定的？

C级危房，专业上定义为“部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房”。其评定绝非凭空臆断，而是基于一套严谨的标准化流程和具体表征。

1.核心评定标准

结构承载力判定：关键看承重构件（如梁、板、柱、承重墙）是否出现影响其承载能力的裂缝、变形或损伤，但尚未完全失去承载功能。例如，混凝土梁出现明显弯曲裂缝，或承重墙体出现多道裂缝，导致其承载力已低于设计荷载要求，但尚未引发整体结构失稳。

损伤的局部性与关联性：问题必须限定在房屋的局部范围，并非全体承重构件都失效。同时，评估这些危险构件在整体结构中的重要性、数量比例以及它们之间的相互影响。

整体稳定性评估：尽管局部出现险情，但房屋的地基基础总体上仍保持稳定，未发生危及整体安全的倾斜或沉降。

2.典型危险表征（具体症状）

在实际鉴定中，C级危房通常表现出以下一种或多种可观测的症状：

地基与基础：地基存在不均匀沉降，导致上部墙体产生明显斜向或竖向裂缝，但沉降速率和整体倾斜度尚未达到更危险的D级标准。

承重构件：部分承重墙体出现交叉裂缝或水平裂缝，裂缝宽度可能超过规范限值；混凝土柱的混凝土保护层剥落、钢筋外露并发生锈蚀；木构件的梁、柱出现腐朽或被虫蛀，有效截面显著削弱。

非承重构件：多数非承重墙体开裂严重，或外墙饰面、填充墙存在大面积松动、脱落的风险。

局部破坏：楼板局部区域出现因承载力不足导致的明显下垂或裂缝；屋面局部塌陷或因防水层老化导致严重渗漏。

3.评定流程与方法

专业的鉴定机构会遵循如下步骤：

初步调查与资料审核：收集原设计图纸、施工记录、历次维修记录等，了解房屋的历史与设计意图。

现场精细勘查与检测：利用裂缝测宽仪、钢筋扫描仪、水平尺等专业工具，对前述表征进行定量测量与记录。

综合分析与等级判定：将现场数据、计算结果与《危险房屋鉴定标准》等规范进行比对，综合考虑构件损伤程度、重要性及可修复性，最终确定房屋是否属于C级。

FAQ三：拿到一份C级危房鉴定报告后，应该做什么？

一份鉴定报告的价值在于指导后续行动。当报告结论明确指出房屋为C级危房时，业主或相关责任方应立即采取以下措施：

1.正确理解报告结论

首先要明白，C级危房代表“局部危房”，并非整栋建筑随时会倒塌，但确实存在明确的局部安全风险，必须予以重视并处理。

2.立即着手进行维修加固

原则：针对报告中指出的具体问题部位和构件，进行加固补强，恢复或提升其承载能力。

常见措施：对于墙体裂缝，可采用压力注浆或外加钢筋网片抹灰的方法；对于混凝土梁板承载力不足，可采取粘贴碳纤维布或钢板加固的方案；对于木构件腐朽，需进行局部更换或采用环氧树脂灌浆补强。所有加固方案均应由具备资质的设计单位出具。

3.履行必要的法律与行政程序

上报备案：根据地方性法规，通常需要将危房鉴定报告上报至辖区住建部门或房屋安全管理部门进行备案。

申请施工许可：维修加固工程动工前，可能需要向相关部门报备或申请施工许可，确保工程合法合规。

4.完成加固后的再鉴定与持续监控

竣工检测：加固工程完成后，至关重要的一步是委托原鉴定单位或另一家有资质的机构对加固效果进行检测验收，确保隐患已消除，房屋安全状况已得到改善。

建立长期观察机制：即使经过加固，也建议业主定期对房屋进行自我检查，并密切关注此前问题部位的变化情况。若条件允许，可每隔若干年进行一次专业回访检查。

小编有话说

房屋鉴定报告不仅是几张纸，更是承载着居住者安全与安心的“体检单”。无论是为了了解房屋现状，还是应对已被评定为C级危房的情况，通过上述FAQ式解读，希望能帮助您明晰鉴定的流程、理解专业术语背后的含义，并知道如何依据报告采取正确、及时的行动。房屋安全，防患于未然，规范的鉴定与科学的处治是守住安全底线的关键所在。