房屋漏水找物业，物业不处理，要怎么处理？

责任认定篇

问题1：房屋漏水责任如何划分？

房屋漏水责任需根据漏水原因和位置确定。若漏水点位于屋顶、外墙等公共区域，属于物业维修责任范围；若在房屋质保期内因施工质量问题导致漏水，开发商应承担维修责任；若因相邻业主装修或使用不当造成，则由该业主负责。根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人对共有部分负有维修养护义务。

问题2：如何快速判断责任主体？

可采用以下判断公式：漏水点位于公共区域且物业未尽巡查义务=物业全责；新房5年防水质保期内=开发商责任；楼上住户私改管道=相邻方责任。若无法确定原因，可委托房屋质量检测机构出具鉴定报告。

证据收集篇

问题3：维权需要准备哪些证据？

核心证据包括三类：一是现场证据，如带时间水印的漏水视频（建议连续拍摄3天以上），清晰记录水流路径；二是沟通证据，包括与物业的书面往来函件、微信聊天记录、通话录音等；三是损失证据，如受损物品清单、维修费用票据、鉴定报告等。

问题4：证据收集有哪些注意事项？

书面催告物业时务必使用EMS邮寄并保存详情单，现场递交要求签收回执并录像。对于贵重物品损失，可通过公证处进行保全公证。

处理流程篇

问题5：物业不处理漏水的标准处理流程是什么？

维权应采取四步法：第一步，书面催告物业，发送《限期维修通知书》要求7日内修复；第二步，向住建局物业科或街道办物管办投诉；第三步，紧急情况下可自行维修并保留向物业追偿权利；第四步，通过诉讼要求物业承担赔偿责任。

问题6：书面催告物业有哪些要点？

催告函应明确以下内容：具体漏水位置和现状描述，要求维修的法定期限，逾期不处理将采取的法律措施。同时保留函件副本和送达凭证作为证据。

行政投诉篇

问题7：向哪些部门投诉有效？

主要投诉渠道包括：当地房地产行政管理部门（住建局物业科），可拨打12345转接；街道办事处或乡镇人民政府物管办；物业行业协会等自律组织。

问题8：投诉需要准备哪些材料？

完整的投诉材料应包括：漏水现场照片和视频（建议刻录光盘），物业服务合同复印件（标注公共维修条款），物业不作为的沟通记录，损失明细清单等。

法律途径篇

问题9：诉讼维权需要哪些准备？

提起诉讼前应准备好以下材料：起诉状明确诉讼请求（要求修复漏水、赔偿损失等），漏水原因鉴定报告，损失证据材料，与物业沟通的全部记录。

问题10：如何计算赔偿金额？

赔偿范围包括：直接财产损失（家具、电器维修或更换费用），修复费用，检测鉴定费用，以及合理的间接损失如在外租房费用等。

特殊情形篇

问题11：物业推诿需业主签字怎么办？

根据《民法典》第285条和住建部《紧急维修规程》，紧急情况下可不经业主表决直接申请应急维修基金。业主可向房管局提交《应急维修申请表》并附漏水危害性证明。

问题12：楼上邻居不配合如何处理？

可采取以下法律手段：提起相邻权纠纷诉讼，申请诉前证据保全强制入户检测，要求其承担修复费用、检测费及合理误工费。

维权误区篇

问题13：能否以物业不处理为由拒交物业费？

不可以。物业服务合同与房屋维修属于不同法律关系，业主拒交物业费可能构成违约，物业有权通过法律程序追讨。正确做法是收集证据通过合法途径维权。

问题14：业主自行取证的界限在哪里？

业主应避免以下行为：自行破坏公共设施取证可能涉嫌故意毁坏财物罪，通过拒交物业费维权可能被反诉并承担滞纳金。

实效策略篇

问题15：如何提高维权效率？

推荐采用以下方法：联合受损业主发起集体诉讼以降低维权成本，通过业委会启动物业解聘程序并同步追责，合理运用行政投诉渠道施加压力。

问题16：应急维修如何操作？

业主可选择有资质的维修单位签订合同，保存维修发票和施工记录，然后向物业发函主张费用抵扣或直接要求支付。