房屋漏水谁承担责任？常见情形与法律解析

Q1:楼上住户装修导致我家漏水，应该由谁负责？

A1:在这种情况下，责任主体通常是楼上业主。根据《民法典》相关规定，不动产权利人因用水、排水、通行等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。楼上业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应承担赔偿责任。

具体处理流程包括：

1.立即拍照、录像留存证据，记录漏水状态和损失情况

2.与楼上业主协商，要求其进行维修并赔偿损失

3.如协商不成，可委托专业鉴定机构对漏水原因进行鉴定

4.根据鉴定结果向法院提起诉讼

若漏水确系装修公司施工质量所致，楼上业主在承担赔偿责任后，可向装修公司追偿。

Q2:房屋公共部位漏水，责任如何划分？

A2:公共部位漏水需区分具体情况：

屋顶漏水：在保修期内（通常为5年），由开发商负责维修。超过保修期后，属于物业公司的维修责任范围，应使用维修资金进行修复。

外墙渗水：属于物业公司维护的公共部位，如因物业未尽维修养护义务导致损失，物业公司应承担相应赔偿责任。

公共管道破裂：如案例中王某因雨水管破裂导致家中渗漏，物业公司在两年后才进行更换，法院最终判令物业公司赔偿装修损失3500元。

Q3:新房在保修期内漏水，该如何处理？

A3:根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。在此期间：

• 应立即向开发商或物业公司报修，并留存书面证据
• 如开发商推诿或维修不及时，可向建设主管部门投诉
• 若因漏水造成财产损失，可要求开发商承担赔偿责任

需要注意的是，保修期的计算从房屋交付使用之日起算，业主应在此期间内及时发现并报告问题。

Q4:因邻居私搭乱建导致漏水，责任由谁承担？

A4:此类情况责任主体为实施侵权行为的第三人。如阿某案例中，漏水原因系买某在屋顶搭建鸽舍时打入钢钉破坏屋面防水，法院判决由买某承担全部赔偿责任。

处理要点：

1.通过鉴定明确漏水原因与侵权行为之间的因果关系

2.收集侵权行为的证据（照片、证人证言等）

3.将侵权人作为被告提起诉讼

在此情况下，物业公司如已尽到管理责任，及时制止违法行为，则不承担责任。

Q5:房屋漏水鉴定费用由谁承担？

A5:鉴定费用的承担遵循"责任方承担"原则：

• 保修期内：由建设单位或施工单位承担
• 因相邻方过错：由过错方承担
• 责任不明时：可协商共同委托鉴定，待责任明确后由责任方承担
• 业主自身过错：由业主自行承担

需要注意的是，鉴定是明确责任归属的重要手段，在选择鉴定机构时，应选择具有相应资质和专业能力的机构。

Q6:物业公司在什么情况下需要承担漏水责任？

A6:物业公司在以下情形需承担责任：

1.
未尽维修义务：对公共部位的设施设备未能及时维修保养，如屋顶防水层破裂、公共管道堵塞等

2.
管理失职：如案例中物业管理公司因未尽到妥善管理义务，被判承担部分赔偿责任

3.
接报后不作为：接到业主报修后拖延处理，导致损失扩大

4.
防汛不力：在汛期前未准备必要的防汛物资，未能采取有效预防措施

Q7:业主专有部分漏水责任如何认定？

A7:专有部分包括室内卫生间、厨房、阳台等区域的防水问题：

• 如果是业主专有部分漏水影响楼下，由该业主承担责任
• 如果开发商赠送的专属露台、晒台等发生漏水，如贾女士案例中，法院认定晒台属于其专有部分，维护责任应由贾女士承担

需要注意的是，即使是开发商赠送的专属区域，其维护责任也由获得者承担。

Q8:房屋漏水纠纷的解决途径有哪些？

A8:解决漏水纠纷的主要途径包括：

1.
协商解决：首选方式，直接与责任方沟通，协商维修和赔偿事宜

2.
行政调解：通过物业、居委会或建设主管部门进行调解

3.
司法诉讼：在协商调解无效时，向人民法院提起诉讼

在诉讼过程中，鉴定报告往往成为关键证据，能够明确漏水原因和责任划分。

Q9:如何预防房屋漏水纠纷？

A9:预防措施包括：

购房时：

• 仔细查验住宅质量保证书和住宅使用说明书
• 关注防水工程保修期限

装修时：

• 选择有资质的装修公司
• 重视防水工程施工质量
• 进行必要的闭水试验

日常维护：

• 定期检查室内外防水状况
• 及时报修发现的渗漏问题
• 遵守装修规范，不擅自改变房屋结构

Q10:漏水造成财产损失，赔偿范围如何确定？

A10:赔偿范围通常包括：

1.直接损失：被浸泡的家具、家电、装修等财产损失

2.修复费用：包括防水工程修复、墙面修复等

3.鉴定费用：为明确责任而进行的专业鉴定支出

4.其他合理费用：如临时安置费用等

在确定损失金额时，通常需要提供购买凭证、维修报价单等证据，必要时可通过评估确定损失价值。