房屋动迁评估如何保障公平？掌握五大核心环节

Q1：评估机构由谁选定？如何避免"内定"评估方？

评估机构的选定权依法归属于被征收人。根据规定，被征收人应在约定时间内协商选定评估机构，若协商不成，才通过少数服从多数或随机抽签方式确定。实践中需警惕征收方直接指定或变相干预的行为，例如以"加速流程"为由推荐特定机构。遭遇此类情况时，应立即通过12345热线或上级主管部门投诉，要求重新启动合法选定程序。

Q2：评估时应重点核查哪些房屋信息？

评估需全面考察影响房屋价值的法定因素，包括：

• 区位属性：周边配套、交通便利度、区域发展规划
• 物理特征：建筑结构（砖混/框架/钢结构）、新旧程度、建筑面积
• 权益状况：土地使用权性质、产权登记完整性

  特别要注意装饰装修、设备搬迁、停产停业损失等协商补偿项目，若未纳入评估范围需另行主张。

Q3：不同房屋类型应适用何种评估方法？

• 市场比较法：适用于存在活跃交易的普通住宅，参照类似房地产成交价修正确定
• 收益法：适用于商铺、厂房等产生经济收益的房产
• 成本法：针对特殊建筑或市场参照物稀缺的房屋
• 假设开发法：主要适用于在建工程评估

  根据规定，具备条件的应当采用两种以上方法相互验证，确保结果合理性。

Q4：发现评估结果明显偏低该如何应对？

首先复核评估时点是否准确设为房屋征收决定公告之日。若确认存在以下问题可启动救济程序：

1.申请复核评估：收到报告10日内向原机构提出复核申请

2.专家鉴定：对复核结果不满的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定

3.行政诉讼：对鉴定仍存异议的，可依法提起行政诉讼。

Q5：评估人员现场勘察时应注意哪些细节？

• 需共同确认勘察记录：估价人员、征收方、被征收人三方签字认可
• 影像资料采集：应完整记录房屋外观、内部结构、装修现状
• 重点核查未登记面积：对历史上形成的无证建筑，应结合建造背景、实际用途综合认定

  若评估方未履行实地查勘程序，其评估报告法律效力存疑。

Q6：如何验证评估机构资质与报告规范性？

合法评估机构应具备以下条件：

• 经工商行政管理部门登记的经营范围包含房地产评估
• 拥有多名注册房地产估价师
• 无不良信用记录

  报告正文应包含评估目的、时点、依据、方法、结果及有效期，并附具估价师执业资格证书复印件。

Q7：集体土地房屋评估有哪些特殊要求？

除参照《国有土地上房屋征收评估办法》外，还需特别注意：

• 宅基地区位补偿价核算需参照周边普通商品住宅均价
• 院落空地应单独评估补偿
• 建造年限较早的无证房屋，需根据历史政策认定补偿资格。

Q8：评估报告送达环节有哪些注意事项？

• 送达方式：应优先采用当面送达并签收回执，邮寄送达需保留凭证
• 公告要求：征收方应在征收范围内公示评估结果
• 权利告知：报告需明确载明复核申请期限及方式。

Q9：哪些情形可能导致评估程序违法？

• 评估机构未依法选定或与征收方存在利害关系
• 评估方法选用错误导致结果偏差超过合理范围
• 遗漏法定评估因素（如房屋专项维修记录、结构特殊性等）
• 未考虑房屋预期收益（如已签订租赁合同的未来租金）。

Q10：如何通过辅助措施提升评估维权成功率？

建议采取以下配套行动：

1.证据保全：提前拍摄房屋整体、细部构造及周边环境视频

2.市场比价：自行收集近期同地段类似房产交易案例

3.专业支援：聘请律师或独立评估师审核报告关键数据

4.邻里协作：联合其他被征收人建立信息共享机制。