房屋评估是哪个部门？——住建部门主导、多方协作的专业工作

Q1:房屋评估工作主要由哪个政府部门负责？

A1:在我国，房屋使用安全的评估、检查及相关管理工作，主要由各级住房和城乡建设主管部门（住建部门）负责。这是一项贯穿房屋全生命周期的系统性工作。

根据《成都市房屋使用安全检查评估办法》等地方性法规，住建行政主管部门承担着对房屋日常检查、定期检查、应急检查及评估工作的监督、指导和组织职责。具体而言：

• 市级住建部门：负责对区县级住建部门、街道办事处、镇人民政府的房屋使用安全检查工作进行监督与指导，并负责在突发紧急事件或自然灾害后，组织房屋的应急检查及评估。
• 区县级住建部门：具体负责辖区内房屋的日常检查与定期检查管理工作，同样负责响应和组织突发事件后的房屋应急检查与评估。
• 基层单位（街道办事处、镇人民政府）：负责督促、指导房屋使用安全责任人做好自建房屋的日常检查，并组织开展应急检查工作。

此外，教育、卫生健康、体育、文广旅、交通运输、商务等相关行政主管部门，也需组织专业力量，定期检查学校、医院、场馆、车站、商场等公共建筑的房屋使用安全状况。因此，房屋评估并非单一部门的工作，而是一个在住建部门主导下，多部门协同联动的体系。

Q2:哪些类型的房屋需要接受评估？

A2:房屋评估覆盖多种类型和场景的房屋，主要可分为以下几类：

• 按产权性质：包括城镇住宅、农村住房、公共建筑、工业厂房等所有合法建造的房屋结构。
• 按评估触发条件：
• 日常检查：针对房屋地基基础、承重结构（墙、梁、板、柱等）、围护系统等进行常规性检查。
• 定期检查：尤其针对学校、医院、商场等人流密集的公共建筑进行周期性安全状况检查。
• 应急检查：在发生地震、暴雨等自然灾害，或火灾、爆炸等突发事件后，对可能受损的房屋进行的紧急安全评估。
• 特定需求评估：因房屋转让、抵押、征收、司法鉴定、企业改制、资产处置等需要进行的房地产评估。
• 按危险程度：对于农村住房，经评定为C级或D级的房屋会被列为危房改造对象，需接受专业的鉴定与评估。

Q3:房屋危险性鉴定（如C级、D级危房判定）由谁执行？

A3:房屋的危险性鉴定，特别是危房等级的判定（如C级、D级），必须由具备专业资质的第三方房屋鉴定机构执行。住建部门负责组织和监督这一过程，但其本身通常不直接出具具体的危房鉴定报告。

• 执行主体：专业的房屋安全鉴定机构，这些机构需具备相应的资质和专业技术力量。
• 鉴定依据：严格依据《危险房屋鉴定标准》等技术规范，结合房屋实际状况进行综合评定。例如，C级危房的定义是“部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房”。
• 宏观表征：C级危房通常表现为地基基础尚稳定，但多数承重构件或抗侧向作用构件出现裂缝，部分非承重构件严重损坏等。
• 评定因素：鉴定机构会综合考虑危险构件的损伤程度、其在房屋中的重要性及比例、相互关联作用、周围环境影响以及房屋结构的可修复性等多方面因素。

农村危房的鉴定工作同样由当地的住房城乡建设部门负责推进，他们组织专业人员或委托有资质的单位进行。

Q4:房地产估价（如市场价值评估）又由哪个部门负责？

A4:房地产的市场价值评估（即房地产估价），其管理与监督职责同样在住建部门，但具体的估价活动由依法设立的房地产估价机构（中介服务机构）实施。

• 监管部门：国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理，省、市、县级房地产主管部门负责各自行政区域内的监督管理工作。
• 执行机构：依法设立并取得资质的房地产估价机构。
• 法律依据：遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价机构管理办法》等法律法规。
• 核心原则：房地产估价活动必须坚持独立、客观、公正的原则，执行国家统一的房地产估价规范和标准，不受行政区域和行业限制。
• 评估方法：主要采用市场比较法等方法，结合房屋的面积、楼层、朝向、装修等因素进行科学评估。

Q5:房屋评估（检查）的具体流程是怎样的？

A5:房屋使用安全的评估与检查遵循一套严谨的流程，确保结果的准确性和公正性。

• 1.责任划分与日常检查：
• 建筑区划实行委托管理的，物业服务企业或其他管理人负责房屋共有部分的日常检查。
• 房屋专有部分的日常检查责任则由房屋使用安全责任人（通常是业主）承担。
• 物业服务企业需每半年将房屋共有部分的日常检查情况汇总报送至区县级住建行政主管部门。
• 2.定期检查与专业评估：
• 公共建筑由相关行政主管部门组织专业力量进行定期检查。
• 对于危房鉴定等专业性要求高的工作，则由住建部门安排或由当事人委托具备专业资质的鉴定机构进行检验并出具鉴定意见。
• 3.应急响应：发生突发紧急事件或自然灾害后，由住建部门组织、基层单位配合开展房屋应急检查及评估。
• 4.结果处理与反馈：
• 检查或鉴定结束后，相关机构需出具正式的检查记录表或鉴定报告。
• 对于农村危房改造，程序包括农户申请、民主评议、审核公示及审批下达，确保透明公正。

Q6:房屋评估（鉴定）结果出来后，后续如何处理？

A6:根据鉴定或评估确定的安全等级，会采取相应的处理措施，以确保人民生命财产安全。

• A级：结构安全，无承载问题，定期检查维护即可。
• B级：结构基本安全，个别构件存在缺陷但不影响整体，需进行维修加固。
• C级：局部危险，必须及时采取加固修复等措施消除隐患，且在修复后需重新检测达标方可继续使用。使用上会受到一定限制。
• D级：整体危险，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体存在倒塌风险，必须立即停止使用，人员搬离，并考虑拆除重建。

  对于农村危房，经评定为C级或D级的房屋会被列为改造对象，由相关部门落实改造工作。

Q7:普通业主或居民如何初步判断房屋是否存在安全隐患？

A7:虽然专业鉴定需依靠机构，但业主或居民可以通过观察一些常见的危险信号进行初步自查。

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重点观察部位与现象：

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墙体：出现特别是斜向的、宽度较大的裂缝；承重墙出现明显开裂。

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梁、柱：承重梁、柱出现明显裂缝或变形；混凝土构件表面剥落、钢筋外露锈蚀。

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地基：房屋出现明显的不均匀沉降，导致门窗变形、开启困难，或地面明显倾斜。

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其他：木结构构件出现腐朽、虫蛀；阳台、栏杆等附属构件松动。

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高风险房屋需特别留意：房龄超过30年、曾私自拆改过承重结构、或经历过地震洪水等自然灾害的房屋，其安全风险更高，应更加警惕。一旦发现上述迹象，应立即向物业、社区或直接向属地住建部门报告，并申请进行专业鉴定。