房屋内主管道漏水物业是否负责？责任划分取决于管道属性与漏水原因

一、主管道的定义与分类

房屋内主管道通常指贯穿建筑垂直结构的供水或排水主干管道，包括公共立管、连接多户的排水总管等。按其属性可分为两类：

• 公共主管道：位于楼道、管道井等公共区域，服务于整栋楼或整个单元的多户业主，属于业主共有部分。
• 专有部分主管道：虽然贯穿室内，但仅服务于单一业主房屋（如从公共立管接入室内的分支主管），这类管道在权属上属于业主专有。

二、物业的法定责任范围

根据《物业管理条例》及《民法典》相关规定，物业企业对公共区域设施负有维修、养护和管理的义务。具体包括：

1.
定期巡查与预防性维护：对公共主管道进行周期性检查，及时更换老化部件；

2.
应急响应与维修：接到漏水报告后须立即采取止漏措施，避免损失扩大；

3.
维修资金申请协调：若需使用住宅专项维修资金，物业应协助业委会办理相关手续。

需注意的是，若漏水源于公共主管道且物业未履行上述义务，则需承担赔偿责任。

三、业主的責任边界

业主对专有部分管道负有直接管理责任：

1.
合理使用义务：禁止私自改造、撞击管道或倾倒堵塞物；

2.
装修规范要求：装修时不得封闭检修口，否则需自行承担无法及时检测导致的损失；

3.
过错责任承担：若因业主不当行为（如违规钻孔打穿管道）导致漏水，即使管道位于公共区域，责任仍由该业主承担。

四、不同情景下的责任判定

五、纠纷解决路径建议

1.
证据固定：第一时间拍摄漏水现场、损失物品清单，保留物业沟通记录；

2.
第三方鉴定：委托房屋检测机构出具管道破损原因报告；

3.
法律救济：依据《民法典》第288条相邻关系规定，向法院提起损害赔偿诉讼。

六、责任规避的常见误区

• 误区1："管道在室内就全归物业管"——实际上需区分公共属性与专有属性；
• 误区2："新房漏水一定找开发商"若超过保修期或系后期使用所致，需另定责任方。

七、预防措施与长效管理

1.物业应建立公共管道数字化档案，标注使用年限与检修历史；

2.业委会需定期审核物业维护记录，督促履行合同义务；

3.建议业主购买房屋漏水险，转移意外风险。