房屋主管道漏水谁负责？责任划分全解析

一、什么是房屋主管道？哪些管道属于主管道范畴？

房屋主管道通常分为供水主管道和排水主管道两类。供水主管道指从市政供水管网接入建筑、贯穿各楼层的基础输水管道；排水主管道则指连接各户排水口、集中排向化粪池或市政管网的纵向管道。按区域划分：1.公共主管道——穿越楼梯间、管道井、地下室等公共区域的管道；2.专有主管道——位于业主户内、但承担整栋楼排水功能的主立管。需要注意的是，户内分支管道（如连接自家洗手台、马桶的管道）不属于主管道范畴。

二、主管道漏水责任划分的核心原则是什么？

1.
产权归属原则：公共区域主管道属于全体业主共有，专有部分主管道由对应业主负责。

2.
质保期原则：新建房屋的管道工程质量保修期通常为2年，期内由开发商承担责任。

3.
过错责任原则：因人为破坏、使用不当或维护疏忽导致的漏水，由过错方担责。

4.
合同约定原则：物业服务合同中若明确约定了维护义务，物业需按约定履职。

三、不同情形下主管道漏水的责任主体是谁？

1.
公共主管道漏水

• 质保期内：开发商或施工单位负责维修并承担损失。例如新建小区排水立管因焊接缺陷漏水，应由建设方返工重装。
• 质保期外：物业公司组织维修，费用从公共维修基金列支。若物业未及时检修，需对扩大的损失承担赔偿责任。

2.
专有部分主管道漏水

• 非人为原因：质保期内由开发商维修；质保期外由业主自行承担。例如老房子室内主排水管因老化锈蚀漏水，业主需自费更换。
• 人为导致：如业主装修时敲裂管道，或向下水道倾倒水泥块造成堵塞破裂，由该业主全额赔偿维修费及邻居损失。

3.
责任方不明确的特殊情形

• 若无法确定漏水点归属，需委托检测机构出具报告。例如通过管道内窥镜定位裂缝位置，结合房屋交付时间判定责任。
• 多户共用的支主管道交界处漏水，一般按共用业主均摊原则处理。

四、漏水造成财产损失应由谁赔偿？

1.公共主管道漏水导致楼下住户受损：若物业已尽日常维护义务，损失由全体业主共担；若物业未定期清淤、未更换老化部件，则物业公司承担主要赔偿责任。

2.邻居私改管道引发漏水：实施改造的业主需赔偿楼下住户的墙面修复、家具浸损等费用。

3.开发商使用劣质管材导致隐性漏水：即便超过质保期，经鉴定确属主体质量问题，开发商仍应担责。

五、发生争议时如何有效维权？

1.
证据固定阶段

• 拍摄漏水现场视频，记录漏水时间、频次、影响范围。
• 保留物业报修记录、沟通聊天截图、维修报价单等书面材料。

  2.
  责任认定阶段

• 申请专业机构进行漏水检测，获取带有CMA印章的鉴定报告。

  3.
  协商调解阶段

• 优先通过社区、街道司法所组织调解，形成书面和解协议。

  4.
  司法诉讼阶段

• 准备起诉状、检测报告、损失清单等材料，依据《民法典》第287条主张权利。

六、典型场景责任划分示例

• 案例1：某小区交付6年后，地下车库供水主管道因腐蚀爆裂。经查物业每年均有巡检记录，法院判决维修费从公共维修基金支出，业主无需单独付费。
• 案例2：业主装修时打穿厨房主排水管，污水渗入楼下餐厅。检测报告明确为钻孔破坏，装修业主承担管道修复、吊顶重建及餐厅停业损失共计8万元。
• 案例3：新房交付1年内，卫生间主立管接口处持续渗水。开发商以"业主未按要求做闭水试验"诿，但鉴定显示管道倾斜度为设计缺陷，最终开发商承担全责。

七、预防漏水的有效措施

1.物业应建立主管道档案，明确材质、使用年限、检修历史。

2.每季度对公共管道进行压力测试及疏通养护。

3.业主装修前应确认管道走向，避免钻孔破坏；定期检查户内管道接头、阀门状态。