危旧房屋如何判断危险性？从地基开裂到结构老化的全程解析

Q1：房屋出现裂缝就一定是危房吗？

不一定。需要区分裂缝性质：承重墙出现的斜向裂缝（宽度超5mm）或交叉裂缝可能预示地基不均匀沉降，而非承重墙的细微收缩裂缝（如抹灰层开裂<1mm）通常不影响安全。例如无锡某住宅因地基沉降导致墙体斜裂缝持续扩张，经检测确认为C级危房。

Q2：如何通过简易方法判断地基稳定性？

可通过“三观察法”：

1.
地面观察：检查房屋四周地面是否下沉、排水沟是否变形

2.
垂直检测：在房屋四角用重锤线测量墙体倾斜度，偏移超过层高1%需警惕

3.
门窗测试：多次开闭门窗，若出现卡顿或框体变形，可能为地基位移征兆

Q3：C级房屋属于危房吗？

属于局部危房。根据《危险房屋鉴定标准》，C级指部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，构成局部危房。如苏州平江路斜度达12度的老宅，通过激光定位矫正后仍可使用。

Q4：不同结构类型的危房有哪些特征？

• 砖混结构：承重墙竖向裂缝宽度＞2mm，砌筑砂浆粉化脱落＞30%
• 混凝土框架：梁板挠度超过跨度1/150，柱体钢筋锈蚀导致保护层剥落
• 木结构：柱体蛀孔深度＞构件直径1/3，榫卯节点拔脱超过5mm

Q5：专业检测机构如何进行系统性鉴定？

采用五步流程：

1.
资料收集：获取地质勘察报告、原始设计图纸等基础数据

2.
沉降观测：布置水准观测点定期测量，绘制沉降-时间曲线

3.
材料取样：钻探获取地基土样进行压缩系数测试

4.
荷载分析：通过1.5倍荷载试验验证承载力

5.
抗震评估：测试结构在八度地震下的层间位移角

Q6：常见加固方法如何选择？

需根据损伤类型针对性处理：

• 地基沉降：采用锚杆静压桩技术，提升基础稳定性
• 混凝土构件修复：高压水枪冲洗后注入环氧树脂，恢复90%承载力
• 节点加强：用345B型钢包裹关键节点，严格控制结构胶厚度在3mm内

Q7：日常维护中哪些细节需重点关注？

建议建立季度检查清单：

1.雨后观察墙体有无新渗漏痕迹

2.监测既有裂缝宽度变化（可用裂缝标贴记录）

3.检查木构件有无虫蛀粉末

4.记录门窗开闭顺畅度变化

Q8：如何避免加固工程中的常见误区？

胜特科技27年经验总结三大要点：

1.
材料把关：禁止使用伪劣材料，严格按配比搅拌

2.
界面处理：旧混凝土表面需凿毛1-2公分确保粘结

3.
分段卸载：施工前必须对原有荷载进行临时支撑

通过系统化检测与科学加固，可使原D级危房逆袭为B级安全屋，延长建筑使用寿命20年以上。建议每5年进行一次性全面鉴定，及时发现潜在风险。