房屋如何鉴定为危房？危房等级划分全解析

1.什么是危房？危房有哪些典型特征？

危房（危险房屋）是指部分承重构件被鉴定为危险构件，或结构已严重损坏、处于危险状态，局部或整体不能满足安全使用要求的房屋。危房以幢为鉴定单位，通常为主要居住房屋。

危房通常表现出以下危险征兆：地面出现下陷或裂缝；承重柱、梁、墙出现严重裂缝或被腐蚀；墙体、天花板出现严重脱落。具体表现为基础沉降、开裂影响房屋整体稳定性，墙体出现贯穿性裂缝，梁柱等承重构件变形、混凝土剥落、钢筋外露等情况。

2.危房鉴定依据哪些标准和规范？

目前国内危房鉴定主要依据以下标准规范：《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)、《农村住房危险性鉴定标准》(JGJ/T363-2014)和《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-2015)。对于农村住房，还应参考《农村住房安全性鉴定技术导则》(建村函(2019)200号)进行鉴定。

《危险房屋鉴定标准》主要适用于对房屋进行安全鉴定，特别是当房屋被怀疑存在安全隐患时。而《民用建筑可靠性鉴定标准》则适用于建筑物大修前、改造或增容前、改变用途或使用环境前等多种情况。

3.危房鉴定分为哪些等级？

根据国家标准，危房鉴定分为A、B、C、D四个等级。

A级：结构承载力能满足正常使用要求，无危险点，房屋结构安全。在《危险房屋鉴定标准》中，A级指无危险构件，房屋结构能满足安全使用要求。

B级：结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构。具体表现为房屋主体结构良好，但部分非承重墙体出现轻微裂痕。

C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。这类房屋通常需要加固或局部改造。

D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，一般应整体拆除。表现为房屋整体倾斜，承重结构严重受损，必须立即停止使用。

在《民用建筑可靠性鉴定标准》中，鉴定单元的安全性等级分为Asu、Bsu、Csu、Dsu四级，与危房鉴定标准的A、B、C、D级相对应。

4.危房鉴定的具体流程是怎样的？

危房鉴定应按照规范程序进行，主要包括受理委托、初始调查、现场查勘、检测验算、全面分析、提出处理建议等步骤。

农村住房危险性鉴定时，通常划分为地基基础和上部承重结构两个组成部分进行鉴定。鉴定程序包括受理委托、初始调查、场地危险性鉴定、检查检测、鉴定评级、处理建议和出具报告。

鉴定工作先整体，后局部。整体检查包括住房的结构类型、结构平面布置及其高度、宽度和层数；住房的倾斜、变形情况；地基基础的变形情况；住房外观损坏情况等。局部检查包括承重墙、柱、梁、楼板屋盖及其连接构造；非承重墙和容易倒塌的附属构件等。

5.如何进行农村住房危险性鉴定？

农村住房安全性鉴定以定性判断为主。根据房屋主要构件的危险程度和影响范围评定其危险程度等级，结合防灾措施鉴定对房屋的基本安全作出评估。鉴定以现场检查为主，并结合入户访谈、走访建筑工匠等方式了解建造和使用情况。

对于一、二层既有农村住房的安全性鉴定，主要包括房屋危险程度鉴定及防灾措施鉴定。三层及以上农村住房，可参照现行国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292)、《建筑抗震鉴定标准》(GB50023)进行鉴定。

农村住房危险性鉴定时应优先采用定性鉴定，对定性鉴定结果等级为C、D的住房存在争议时，应采用定量鉴定进行复核。定性鉴定时，检查工作先整体，后局部。

6.危房鉴定需要哪些专业检查内容？

危房鉴定需要进行全面的专业检查，主要包括以下几个方面：

首先进行房屋结构检查，查看基础是否有沉降、开裂现象，这会影响房屋整体稳定性。检查墙体有无较大裂缝，尤其是贯穿性裂缝，裂缝宽度和长度的变化可作为判断依据。梁、柱等承重构件有无变形、混凝土剥落、钢筋外露等情况，这些承重部位的损伤对房屋安全威胁大。

其次检查房屋的装修和设施，天花板是否有明显的变形、脱落迹象；门窗是否开关异常，这可能暗示房屋结构发生变化。给排水系统是否正常，若出现严重渗漏影响墙体、地面，也可能对房屋造成损害。

再者需要借助专业检测手段，利用仪器检测房屋的倾斜度，超过一定标准说明房屋结构可能存在问题。对混凝土强度、钢筋数量和位置等进行检测，评估结构承载能力。

7.谁有资格进行危房鉴定？

农村住房安全性鉴定应由具有专业知识或经培训合格，并有一定工作经验的技术人员进行。对于正式的危房鉴定报告，必须由具备相应资质的房屋安全鉴定机构进行全面鉴定。

专业鉴定机构依据国家标准和规范，综合各项检测结果，出具专业的鉴定报告，明确房屋是否属于危房以及危险等级。这些机构在进行房屋鉴定时，都遵循相似的工作流程，包括初步调查、现场检测、资料收集、分析评估等步骤。

8.危房鉴定中发现问题的处理方式有哪些？

根据鉴定结果，对被鉴定为危险房屋的处理分为以下几类：观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除。

对于C级危房，建议进行维修、加固处理。对于D级危房，应立即暂停使用并进行人员撤离。在实际操作中，对C、D级危房需要建立整治台账，"一栋一策"整治措施，明确整治计划，推进隐患整治。

9.现代危房监测技术有哪些新进展？

随着科技发展，危旧房屋的自动化监测技术日益成熟。传统的人工定期观察和测量方法费时费力，监测精度一般，且监测频率低，很难在第一时间发现危险预警。

通过监测技术与物联网技术相结合，房屋建筑的安全管理与监测的工作效率得到显著提升。自动化监测系统能够实时监测房屋的不均匀沉降和倾斜，以及墙体开裂和结构损伤情况。

对于混凝土结构，监测重点包括混凝土骨料中含有MgO等活性成分、水泥中碱含量过高、水泥性不良等问题。对于钢结构，主要监测钢材锈蚀情况；砌体结构主要监测砖墙风化程度；木结构则重点关注虫蚀、腐朽等问题。

10.危房鉴定中需要注意哪些关键问题？

在危房鉴定过程中，鉴定应以地基基础、结构构件的危险鉴定为基础，结合历史状态和发展趋势，全面分析，综合判断。

在地基基础或结构构件发生危险的判断上，应考虑构件的危险是孤立的还是关联的。若构件的危险是孤立的，则不构成结构的危险；若构件的危险是相关的，则应联系结构判定危险范围。

危房鉴定不仅需要考虑当前的结构状况，还要评估房屋的未来发展趋势，为房屋的安全使用和维修加固提供科学依据。