买二手房后发现房屋漏水怎么办？

漏水问题的责任如何划分？

漏水责任划分主要依据漏水原因和购房合同约定。若漏水因房屋自身质量问题引发，且在保修期内，开发商应承担主要责任；若系前业主使用不当造成，如装修破坏防水层，原则上应由前业主负责修复；若因公共部位（如外墙、楼道）渗漏，则可能动用住宅专项维修资金；若是因购房者自身装修或使用不当所致，需自行承担相应责任。购房合同中若明确约定卖方需保证房屋无漏水等质量瑕疵，可据此要求卖方承担违约赔偿责任。

发现漏水后应如何处理？

1.
查明漏水原因：首先应联系专业机构检测，确定漏水是因建筑结构缺陷、管道老化、防水层失效，还是人为破坏所致。

2.
固定证据：对漏水现场拍照、录像，保存检测报告、维修凭证及与相关方的沟通记录。

3.
沟通协商：根据责任归属，与卖方、开发商或楼上住户协商维修及赔偿事宜。若协商无果，可向物业、消费者协会或房地产中介协会投诉调解。

4.
法律途径：若调解失败，可向法院提起诉讼，要求责任方承担维修费用及连带损失。

哪些情况可向卖方追责？

若卖方在交易时故意隐瞒漏水问题，或未尽到如实告知义务，买方有权依据《民法典》要求卖方承担瑕疵担保责任，包括解除合同、赔偿损失等。例如，若漏水系房屋常年隐患且卖方未披露，法院可能支持买方索赔诉求。

如何预防漏水问题？

1.
购房前全面检测：委托专业机构重点检查防水性能及管道状况。

2.
完善合同条款：在合同中明确房屋质量保证条款，约定漏水等问题的责任期限和处理方式。

3.
定期维护：入住后定期检修外墙、屋顶等易渗漏部位，及时更换老化防水材料。

漏水维修费用由谁承担？

• 卖方/开发商：因房屋质量问题或隐瞒漏水事实导致的维修费用。
• 公共维修基金：公共部位渗漏可申请使用该项资金。
• 自身承担：若系购房者装修或使用不当引发，需自行负担费用。

法律诉讼需准备哪些证据？

需提供购房合同、漏水现场证据（照片/视频）、专业检测报告、维修费用票据、沟通记录等。诉讼焦点通常在于漏水原因鉴定及卖方是否履行告知义务。