房屋开裂是找物业还是开发商？开发商承担主体维修责任，物业履行协调管理义务

一、责任主体如何划分？

房屋开裂问题的责任主体认定需依据裂缝成因及房屋所处阶段。根据现行法规，开发商对房屋主体结构质量问题承担首要责任，而物业主要负责日常维护和协调沟通。

1.开发商责任范围

• 保修期内质量问题：新建商品住宅交付后，在《住宅质量保证书》载明的保修期限内，除因业主擅自拆改房屋结构造成的裂缝外，所有质量问题均应由开发商承担维修责任。墙体裂缝若因建筑质量问题或施工缺陷导致，物业所有权人（开发商）需承担维修赔偿义务
• 主体结构缺陷：经专业鉴定机构证实裂缝由地基不均沉降、结构设计缺陷等根本性问题引起时，无论是否超过保修期，开发商均需负责

2.物业职责边界

• 协调维修改造：当开发商委托物业进行维修时，物业应根据《住宅质量保证书》约定承担具体维修工作
• 日常维护管理：对因公共部位老化、外部环境影响等非主体结构问题导致的裂缝，物业需履行日常维修职责

二、何时应联系开发商？

1.新房交付初期

购房验收时发现墙体通长裂缝、地面开裂等问题，应立即拒收并要求开发商整改。案例显示，北京某小区业主在验房时发现客厅地面存在超过2米的通长裂缝，经鉴定属工程质量问题，最终由开发商承担责任

2.保修期内开裂

依据《住宅质量保证书》约定，一般主体结构保修期为设计使用年限，墙面、地面保修期为2年。此期间出现的非人为损坏裂缝，开发商需免费维修直至符合标准。

3.严重影响安全

当裂缝宽度持续扩大、呈现斜向45度角分布或伴随楼板变形时，应立即要求开发商委托房屋安全鉴定部门进行评估。若鉴定结果确认影响居住安全，可主张退房或赔偿

三、什么情况需找物业？

1.公共区域裂缝

楼梯间、外墙、楼板等共用部位出现裂缝时，物业作为管理方应及时组织维修。若物业拒绝履行，业主可向业主委员会反映要求督促整改

2.相邻权纠纷

因邻居装修拆改承重墙导致自家墙体开裂，物业负有调解和制止违规行为的责任，必要时可上报城管部门介入

3.保修期外日常维护

超过开发商保修期限的墙面表层开裂、抹灰层空鼓等问题，属于物业日常维护范围，可申请使用维修资金进行修复

四、如何申请专业鉴定？

1.鉴定机构选择

应优先选择建筑工程质量监督局或具备资质的房屋安全鉴定部门。注意核实机构是否持有《建筑工程质量检测机构资质证书》，避免选择无资质个人或公司

2.鉴定流程要点

• 委托鉴定前需对裂缝位置、形态、尺寸进行影像记录
• 提供购房合同、质量保证书等证明材料
• 根据鉴定目的选择适用标准：安全性鉴定采用《危险房屋鉴定标准》，纠纷处理采用《建筑工程施工质量验收统一标准》

3.鉴定结果运用

鉴定报告应明确裂缝性质（结构性/非结构性）、危险等级（A/B/C类）及修复建议。若对结果存疑，可申请重新鉴定或聘请专业律师介入

五、维权注意事项

1.证据保全策略

• 对裂缝进行标尺拍照、视频记录
• 保存购房合同、质量保证书原件
• 留存与开发商/物业的沟通记录（书面函件、邮件、聊天记录）

2.协商优先原则

发现问题后应首先通过书面形式向责任方提出维修申请，明确整改时限。协商过程中可邀请业主委员会或社区工作人员见证。

3.行政与司法救济

当协商未果时，可依次采取以下措施：

• 向当地住建局、质监站投诉举报
• 申请消费者协会或人民调解委员会调解
• 向法院提起诉讼，依据《民法典》主张维修、赔偿、减少价款等权利

六、特殊情形处理

1.开发商注销后的责任主体

若原开发商已注销，可根据项目承接关系向继受企业追责，或申请使用住宅专项维修资金进行应急维修。

2.混合责任认定

当裂缝由多种因素共同导致时（如施工缺陷+不当使用），需通过司法鉴定确定责任比例。实践中，北京某小区因地基不实导致通长裂缝，最终认定开发商承担主要责任

3.赔偿标准参考

根据司法实践，赔偿范围包括：

• 直接损失：裂缝修复费用、临时安置费、物品损坏价值
• 间接损失：房屋价值贬损、误工费
• 精神损害赔偿：仅限裂缝严重影响居住安全且造成实质精神痛苦的情形

房屋开裂问题涉及居住安全与财产权益，业主应准确识别责任主体，依法依规维权。通过专业鉴定明确原因，采取阶梯式解决策略，既能有效解决问题，又可避免不必要的诉讼成本。