无人居住的房屋漏水由谁负责？责任归属全解析

一、责任划分的核心原则

房屋漏水责任的认定需遵循"责任"与"因果关联"原则。首先需查明漏水原因，若非楼下住户人为破坏，则应由楼上住户承担责任。即使房屋无人居住，所有权人仍对房产负有管理义务，若因管理疏忽导致漏水侵害他人权益，依据《民法典》相邻关系规定，应承担停止侵害、排除妨碍及赔偿损失的责任。

漏水原因可分为以下几类：

• 房屋质量问题：包括防水层缺陷、管道材质不达标等
• 装修维护不当：如防水施工不规范、管道改造失误
• 自然老化损耗：管道腐蚀、防水材料老化等
• 第三方因素：施工震动、不当使用等

二、质保期内的责任认定

新建房屋的屋面防水工程、有防水要求的卫生间等部位，按规定享有5年质保期。在质保期内，若因工程质量问题导致无人居住房屋漏水，建设单位应承担保修责任，施工单位需负责具体修复工作。需要注意的是，质保期从房屋交付之日起算，而非入住时间，因此空置房同样适用此规定。

典型案例显示，质保期内开发商若拒绝履行维修义务，业主可自行委托专业机构维修，相关费用及造成的损失均可向开发商追偿。业主应注意保留书面报修记录、照片等证据，以防开发商以"质保期已过"等理由推诿责任。

三、质保期过后的责任归属

1.专有部分漏水责任

若漏水源于房屋专有部分（如室内管道），即使房屋无人居住，所有权人仍需承担维修责任。具体包括：

• 室内给排水管道维护不当
• 卫生间防水层失效
• 装修遗留的防水缺陷

《民法典》明确规定，给相邻方造成妨碍或损失的，应当承担相应法律责任。曾有案例中，楼上业主因卫生间防水层缺陷导致楼下受损，虽房屋空置，仍需承担全部修复及赔偿费用。

2.公共区域漏水责任

涉及楼顶、外墙等公共区域的漏水问题，责任主体通常为物业服务企业。维修费用可从公共维修基金列支，若物业未尽管理职责，则需承担相应赔偿。需要注意的是，部分开发商赠与的屋顶晒台，若已列入买卖合同成为专有部分，则维护责任归业主个人。

3.相邻业主责任

若漏水系相邻业主不当行为所致（如装修破坏防水层），则由侵权方承担责任。在此类纠纷中，因果关系的证明至关重要。

四、特殊情形下的责任界定

1.房屋买卖后的责任转移

二手房交易中，若卖方故意隐瞒房屋渗漏问题，买方可根据《民法典》主张解除合同或索赔。北京某案例中，法院因卖方未披露房屋渗漏隐患，判决支持买方解约并获赔损失。

2.租赁房屋的责任分配

虽房屋无人居住，但若存在租赁关系，因租户使用不当导致的漏水，使用权人应承担责任。若系房屋固有缺陷，则由所有权人负责。

3.多因一果的复合责任

当漏水由多个因素共同导致时，需根据各自过错程度划分责任比例。例如，既有开发商施工质量缺陷，又有业主装修因素的影响，则需通过专业鉴定厘清主次责任。

五、证据收集与维权步骤

1.证据固定要点

• 现场证据：拍摄漏水位置、受损范围、水位线等
• 时间证据：记录漏水发生时间、持续时长
• 损失证据：保留维修票据、购买物品凭证等
• 沟通证据：保存与相关方的聊天记录、函件往来

2.维权路径选择

• 协商调解：首选方式，成本较低且效率较高
• 专业鉴定：协商不成时可委托CMA认证机构进行漏水原因鉴定
• 诉讼维权：作为最终手段，需准备起诉状及相关证据

3.鉴定注意事项

选择鉴定机构时需重点考察：

• 是否具备司法鉴定资质
• 专业领域是否与漏水问题匹配
• 机构信誉和市场评价

鉴定费用通常由申请方先行垫付，最终由责任方承担。鉴定报告应包括漏水原因、位置、程度评估及修复方案等核心内容。

六、预防措施与管理建议

1.定期检查维护

即便房屋无人居住，业主也应定期安排检查：

• 每季度检查一次给排水系统
• 雨季前检查屋面及外墙防水
• 长期空置时关闭总水阀

2.委托管理方案

长期空置的房屋建议：

• 委托物业或亲友定期巡查
• 留存紧急联系方式
• 购买相关财产保险

3.应急处理机制

建立漏水应急预案：

• 明确物业紧急处置权限
• 预留维修备用金
• 建立快速响应流程

七、典型案例分析

案例一：质保期内空置房漏水

某新建小区顶层空置房屋因屋面防水缺陷导致漏水，波及楼下三户。虽然房屋未入住，但仍在5年质保期内，开发商承担了全部维修责任，并赔偿楼下住户损失共计3.8万元。

案例二：专有晒台漏水纠纷

贾女士所有的顶层房屋附带专用晒台，因长期空置缺乏维护导致漏水。法院认定晒台属专有部分，判决贾女士承担维修及赔偿责任。

案例三：公共管道破裂

一栋空置多年的房屋因公共供水管道破裂导致全楼渗水。物业公司及时组织维修并动用公共维修基金，因处置得当避免了更大损失。

小编有话说

无人居住房屋的漏水责任认定是一个系统性问题，需要综合考虑房屋状况、漏水原因、法律关系等多重因素。业主不能因房屋空置而免除管理责任，而应通过定期检查、完善委托管理等方式防范风险。当发生漏水纠纷时，应遵循"优先、鉴定辅助、依法维权"的原则，通过合法途径维护自身权益，共同构建和谐的邻里关系。