房屋完损性鉴定常见问题解析

1.什么是房屋完损性鉴定？它与安全性鉴定有何区别？

房屋完损性鉴定是对房屋结构、装修、设备三大部分的完好与损坏程度进行系统性评估的过程。其重点在于记录可见的损坏现象（如裂缝、变形、腐蚀等），并通过全数普查结合重点抽查的方式区分结构性损伤与装饰性损坏。

与安全性鉴定的本质区别在于：完损性鉴定侧重于现状描述和损坏等级划分，主要依据《房屋完损等级评定标准》（城住字[1984]第678号）；而安全性鉴定需通过建模计算分析承重结构的承载能力，依据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）判定是否构成危房。例如，墙体出现0.5mm裂缝可能被完损鉴定记录为一般损坏，但若该裂缝导致承重柱承载力下降30%，则需通过安全性鉴定进一步评估。

2.完损性鉴定包含哪些具体检测内容？

检测内容涵盖三大模块：

• 结构部分：对梁、柱、楼板、墙体等承重构件进行全方位勘查，记录裂缝宽度（需精确至毫米）、位移变形、材料老化等情况。例如混凝土碳化深度检测可评估构件耐久性，钢筋锈蚀程度直接影响结构安全。
• 装修部分：包括墙面抹灰层脱落、地面瓷砖裂缝、门窗密封失效等。在老旧房屋中常见因防水层老化导致的屋面渗漏，此类损坏虽未必立即影响结构安全，但会显著降低居住品质。
• 设备部分：检查给排水、电气、暖通等系统的运行状态。如管道锈蚀漏水、配电箱老化等问题均需详细记录。

  检测时需采用"文字描述+照片+手绘图纸"记录方式，对复杂裂缝应绘制展开图明确走向和深度。

3.房屋完损等级如何划分？各等级标准是什么？

根据国家标准，完损等级划分为五级：

• 完好房：结构构件完好无损坏，装修设备齐全且管道畅通，使用功能完全正常。
• 基本完好房：个别部件有轻微损坏（如墙面细微裂纹），但不影响安全性和主要使用功能。
• 一般损坏房：部分构件出现明显损坏或变形，屋面局部漏雨，装修设备有损坏需维修才能正常使用。典型表现为楼板裂缝宽度0.3-2mm、墙体抹灰层脱落等。
• 严重损坏房：结构严重损坏，构件严重变形，屋面大面积漏雨，设备系统功能基本丧失。
• 危险房：承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定性，无法保证居住安全。

  需注意的是，严重损坏房与危险房的关键区别在于：前者经大修尚可恢复部分功能，后者则需立即停止使用并采取拆除或紧急加固措施。

4.现场检测常用哪些方法？

完损检测采用分级排查策略：

• 初步调查：收集原设计图纸、施工记录、历次改造资料，了解房屋使用历史和结构体系。
• 全数普查：对所有可见部分进行地毯式排查，逐层记录损伤位置和程度。例如在清远地区鉴定中，发现砖混结构房屋因湿度影响导致墙体风化速率加快。
• 重点抽查：对关键部位（如梁柱节点、悬挑构件）和典型损伤（宽度>0.5mm的裂缝）进行专项检测。
• 变形监测：使用经纬仪、水准仪等设备测量房屋不均匀沉降和整体倾斜。对于施工周边房屋，还需在施工前布置裂缝监测点，持续观测损伤发展。

  特别在混合结构房屋中，需同步检测钢筋混凝土与砖砌体的协同工作状态，避免因材料性能差异导致的鉴定偏差。

5.鉴定报告中需重点关注的指标有哪些？

报告应包含以下核心指标：

• 裂缝参数：包括宽度（精确至0.1mm）、长度、走向及是否贯通。例如报告中记录"墙门洞北上角斜向裂缝宽0.5-1mm"属于量化关键数据。
• 材料性能：混凝土强度、碳化深度、钢筋锈蚀率等。当混凝土强度低于设计值15%时需列为重点问题。
• 变形数据：沉降差、倾斜率等。规范要求砌体结构倾斜率不超过0.7%。
• 损伤分布：通过完损平面位置图清晰标注不同等级损坏的空间分布。

  在荔湾区施工前鉴定案例中，通过对比施工前后裂缝宽度变化（如从0.3mm发展到1.2mm），准确界定了施工影响责任。

6.不同结构类型的鉴定重点有何差异？

• 钢筋混凝土结构：重点关注梁柱节点裂缝、保护层剥落、钢筋外露锈蚀等问题。例如某框架结构房屋因氯离子侵蚀导致柱体裂缝宽度达2mm，被评定为严重损坏。
• 砖混结构：侧重检测砌体裂缝形态（水平缝、竖向缝或斜缝），以及构造柱与墙体拉结筋的有效性。
• 钢结构：主要检查焊缝裂纹、螺栓松动、涂层剥落等。
• 砖木结构：需特别注意木构件的腐朽、虫蛀及连接节点松动情况。

  对于历史保护建筑，还需采用无损检测技术，在保持结构原真性的前提下完成评估。

7.鉴定结果如何指导后续处理？

根据评定等级采取针对性措施：

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基本完好房：实施常规维护，重点关注轻微损坏部位的发展趋势。

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一般损坏房：制定维修计划，对裂缝注浆、屋面防水等项目进行专项修复。

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严重损坏房：需委托专业机构进行加固设计，对承重构件进行补强或更换。

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危险房：立即疏散人员，设置警示标志，并根据风险程度采取支撑加固或拆除措施。

在清远某厂房鉴定案例中，通过检测发现屋面桁架锈蚀严重，及时采取更换措施避免了坍塌事故。