什么情况下需要做房屋鉴定？这八类情形必须警惕

房屋安全鉴定的基本概念

房屋安全鉴定是指由专业鉴定机构依据国家法律法规和技术标准，对房屋建筑的结构安全性、使用功能等进行全面检测、分析和评定的专业技术活动。其核心目的是及时发现安全隐患，保障人民生命财产安全，为房屋的合理使用、改造加固提供科学依据。

房屋安全鉴定的八大常见情形

1.房屋达到或超过设计使用年限

当房屋达到设计使用年限仍需继续使用时，必须进行安全鉴定。老旧房屋因建筑材料性能自然退化，结构承载力可能不满足现行规范要求，需要通过专业评估确定其后续使用年限和安全状况。

2.房屋进行改造、加层或扩建

在计划对房屋进行结构性改造、增加楼层或扩建面积前，必须委托鉴定机构评估改造对原有结构的影响，确保变动后的房屋能够承受新增荷载，避免因盲目改造引发安全事故。

3.改变房屋使用功能

当住宅改为商业用途、办公空间改为餐饮场所等涉及使用功能变更时，由于活荷载、设备荷载等发生变化，必须进行安全鉴定以验证结构适应性。

4.遭受自然灾害或意外事故

房屋经历地震、洪水、台风等自然灾害，或火灾、爆炸等意外事故后，即使外观损伤不明显，其结构性能可能已受损，应及时进行安全鉴定评估受损程度和修复方案。

5.出现明显结构异常现象

当房屋出现墙体开裂、梁柱变形、地基不均匀沉降、楼板挠度过大等明显结构异常时，表明房屋可能存在安全隐患，应立即进行安全鉴定。

6.房屋租赁交易特别是商业租赁

在房屋特别是商业用房租赁过程中，为明确双方责任、保障合法权益，可委托专业机构对房屋质量状况进行鉴定，避免后续纠纷。

7.涉及产权纠纷或质量争议

在房屋产权交易、继承、赔偿等涉及产权纠纷的情况下，或对房屋建造质量、施工质量存在争议时，通过房屋安全鉴定可以客观反映房屋真实状况，为纠纷解决提供技术依据。

8.按照法律法规要求定期检查

各地区根据实际情况制定相应的房屋安全管理规定，如广东省对自建房安全鉴定管理有专门规定，要求对存在安全隐患的房屋定期进行安全鉴定。

房屋安全等级划分标准

A级：安全房屋

结构承载力完全满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全。地基稳定，基础牢固，承重构件完好，无结构变形、开裂等安全隐患。此类房屋只需进行日常维护保养即可继续使用。

B级：基本安全房屋

结构承载力基本满足正常使用要求，个别非主体结构构件存在危险点，但整体结构安全不受影响。危险构件比例低于5%，可能出现轻微裂缝或腐蚀，需要进行针对性维修处理，但不影响正常使用。

C级：局部危房

部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，出现明显险情，构成局部危房。危险构件比例在5%-25%之间，主要表现为承重构件出现严重裂缝、变形或损坏。此类房屋需要立即进行加固处理或局部拆除改造，经复检合格后方可继续使用。

D级：整幢危房

承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体存在安全隐患，属于整幢危房。危险构件比例超过25%，房屋处于危险状态，可能随时发生倒塌。必须立即停止使用，疏散人员，并尽快进行整体拆除或重建。

农村房屋安全鉴定特点

农村住房安全性鉴定主要以定性判断为主，重点关注房屋主要构件的危险程度和影响范围。鉴定工作通常由具有专业知识或经培训合格的技术人员进行，采用现场检查结合入户访谈、走访建筑工匠了解建造和使用情况的方式。对于三层及以上的农村住房，需要参照《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292）和《建筑抗震鉴定标准》（GB50023）等国家标准进行鉴定。

房屋安全鉴定流程

房屋安全鉴定通常包括受理委托、初步调查、现场勘查、检测验算、综合分析、等级评定、报告编制等环节。鉴定机构需要具备相应的检测能力和专业技术资质，确保鉴定结果的科学性和权威性。

不同等级房屋的处理建议

对于A级和B级房屋，重点在于定期检测维护，密切关注危险点的发展趋势。C级房屋必须委托专业机构进行加固设计，施工完成后需经复检达标方可继续使用。D级房屋的处理最为紧急，需要立即启动人员疏散程序，并依法组织拆除或重建工作。

鉴定过程中的注意事项

在进行房屋安全鉴定时，需要注意危险构件的综合比例计算、结构关联性分析以及地基基础状况评估。特别是地基基础如果被判定为危险状态，房屋会直接划为D级，需要特别重视。

法律责任与义务主体

根据相关规定，房屋使用安全责任人（通常是房屋所有权人或其委托管理人）应当委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。鉴定活动应当签订书面合同，明确鉴定目的、范围、内容和双方权利义务。