二规房屋检测鉴定：可靠性鉴定与危险性鉴定的核心区别与适用场景

房屋检测与房屋鉴定是一回事吗？

不是一回事。房屋检测与房屋鉴定是两个紧密关联但侧重点不同的专业环节。房屋检测可视为发现问题的“眼睛”，它通过专业仪器和方法，对房屋的结构体系、材料性能、构件尺寸、外观缺陷及变形倾斜等进行全面的检查、测量和测试。具体检测内容包括使用裂缝测宽仪、电子经纬仪等对主体结构进行精确测量，检查外墙屋顶防水层，评估门窗楼梯的完好性，并进行电气线路安全检查。房屋鉴定则是在检测数据基础上进行评估的“大脑”，它依据国家法规和技术标准，对房屋的安全性、可靠性、耐久性等进行综合判定，并出具具有法律效力的鉴定报告。因此，检测是鉴定的数据基础，鉴定是检测的结论升华。

《可标》与《危标》这两部规范的主要用途有何不同？

《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015，简称《可标》）与《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016，简称《危标》）虽然都涉及房屋安全，但其核心用途有明确区分。

《可标》主要应用于基本建设活动，例如在建筑物进行大修前、改造增容前、改扩建前、改变用途或使用环境前，以及遭受灾害或事故后等需要对房屋进行主动干预的场景。其鉴定成果是为这些干预行为（如加固、改造）提供技术准备和决策依据，确保干预后的房屋结构安全可靠。

《危标》则主要应用于房屋的日常管理和应急抢险工程。其目的在于判定房屋当前状态的危险程度，根据鉴定结果决策是否需要进行干预以消除危险，或者至少通过临时措施确保房屋不会对人员生命财产安全构成威胁。简而言之，《可标》侧重于“干预前评估”，《危标》侧重于“现状危险判定”。

依据《可标》和《危标》进行鉴定，其目的和评级方法有何差异？

鉴定目的和评级方法的差异是“二规”的核心区别之一。

在鉴定目的上，《可标》旨在鉴定房屋的可靠性或整体安全性，而《危标》则专注于鉴定房屋本身的危险性。

在评级方法上，《可标》主要根据各个构件的安全等级，以及不同安全等级的构件在整体中所占的数量比例来进行综合评级。而《危标》则采用一种权重体系，根据不同危险构件占整体构件的权重比例来进行评级。这两种方法导致了评定结果的危险程度表达不同。例如，一栋被《可标》评定为Dsu级（安全性严重不达标）的房屋，其实际危险程度可能低于被《危标》直接评定为D级（整体危险）的房屋。具体而言，按《危标》评定为D级的房屋，依据《可标》一定会被评定为Dsu级；但反过来，一栋依据《可标》评为Dsu级的房屋，按《危标》评定却可能只是B级（有危险点）或C级（局部危险）。

什么情况下需要进行房屋鉴定？

需要进行房屋鉴定的情形多样，主要可归纳为以下几类：

1.
房屋出现明显结构异常：如房屋整体倾斜、变形，或基础、梁、柱、承重墙等主体结构出现明显的结构性裂缝、变形或腐蚀。

2.
房屋达到特定使用年限：对于学校、医院、商场等公共建筑，当其实际使用年限达到设计使用年限的三分之二时，应在当年委托鉴定；若房屋设计使用年限已届满但仍需继续使用，也必须在达到年限的当年进行鉴定。

3.
计划改变房屋使用功能或进行特定工程：在房屋改建、扩建、移位，或改变建筑用途、使用环境之前，必须进行房屋安全鉴定。同样，在大修前，或因改变使用功能可能影响房屋安全时，也应委托鉴定。

4.
房屋受到外部影响或灾害事故：对受到周边工程建设影响而出现明显裂缝、变形或不均匀沉降的房屋，建设单位应委托鉴定。此外，因自然灾害或事故导致一定区域内成片房屋受损且仍需使用的，也必须进行鉴定。

5.
特定建筑构件的定期检查：例如建筑幕墙，自竣工验收交付使用后，一般应每十年进行一次房屋安全鉴定。

房屋安全鉴定通常包含哪些具体检测项目？

房屋安全鉴定的检测项目根据房屋结构类型的不同而有所侧重。

对于混凝土结构房屋，鉴定内容包括：外观质量（如构件几何尺寸、垂直度、平整度及施工缝状况）；构件连接状况（包括预埋件、梁柱节点和填充墙的抗震构造措施等）；构件受力状态（评估剪力墙、框架梁、柱、板等构件的工作性能）；以及构件变形与裂缝（观测构件的位移、转角，并详细记录裂缝的形态、分布、数量、长度、宽度和性质）。

对于钢结构房屋，鉴定项目更为广泛，主要包括：构件及连接件的工作状态与外观尺寸；焊缝的高度、长度及外观质量；支撑系统的工作状态；防腐和防火涂层的防护效果评估。具体的钢结构检测方法涵盖射线检测、超声波检测、磁粉检测、渗透检测、网架检测、工艺评定检测以及涂层厚度检测等。

对于砌体结构房屋，鉴定则聚焦于砌体构件本身的工作状态、连接构造、外观尺寸及裂缝情况等。

鉴定报告中是否需要同时考虑抗震问题？

是的，这是一个非常关键的要求。尽管《可标》和《危标》在承载力和构造计算中均不考虑地震作用，但这两个标准的总则及条文说明中都明确指出，鉴定工作“除应符合本标准规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定”。这本身就意味着鉴定需要统筹考虑房屋的抗震能力。更重要的是，自2022年起实施的《既有建筑鉴定与加固通用规范》（GB55021-2021）作为国家强制性规范，在其第2.0.4条中进一步明确和强调了“既有建筑的鉴定应同时进行安全性鉴定和抗震鉴定”这一原则。因此，在当前的技术标准体系下，一份完整的房屋鉴定报告必须将安全性鉴定和抗震鉴定的内容和结论同时体现出来。

完成鉴定后，通常会给业主哪些建议？

房屋安全鉴定报告不仅会给出鉴定结论，还会基于房屋的现状提出针对性的建议与措施，通常包括：

1.
定期维护：建议业主或管理单位建立并执行定期的房屋维护保养制度，以保障房屋能够长期稳定、安全地使用。

2.
安全监控：建议加强对房屋，特别是已识别出潜在安全隐患部位的安全监控，以便及时发现问题并处理。

3.
文档记录与管理：建议为房屋建立详细的安全档案，系统记录历次的检测、维修、加固和改造情况，为未来的长期安全管理与决策提供完整、可靠的依据。