房屋受损怎么鉴定？从类型判断到专业流程的完整指南

什么是房屋受损鉴定？它与普通安全检查有何不同？

房屋受损鉴定是一项针对建筑物结构安全状况的专业评估活动，旨在通过科学方法识别和评估房屋因自然老化、外部干预或意外事件导致的损伤程度。与常规安全检查相比，受损鉴定更关注特定损坏现象的成因分析、责任界定和安全影响评估，其技术复杂性和专业性要求更高。鉴定过程不仅需要考察建筑物当前的物理状态，还需结合历史使用记录、环境影响因素和未来使用需求进行综合判断。

房屋受损鉴定主要包含哪些类型？

根据鉴定目的和损伤性质，房屋受损鉴定主要分为以下几类：

安全性鉴定

这是最常见的鉴定类型，重点评估房屋结构的承载能力和稳定性。专业机构通过应力应变测试等技术手段，对基础、墙体、梁、板、柱等关键承重结构进行深度剖析，测定其实际承载水平，并与设计标准及现行建筑规范进行比对。例如，在某老旧居民楼鉴定案例中，检测人员发现部分楼层梁体因长期超负荷运行，内部应力超出安全范围，出现明显变形与细微裂缝，这些都是通过专业设备识别出的安全隐患。

抗震鉴定

此项鉴定专门评估房屋在地震作用下的安全性能。鉴定人员首先依据房屋所处区域的地震地质资料，确定相应的抗震设防烈度要求。随后实地核查抗震构造措施，如圈梁、构造柱的设置是否符合规范，同时对结构材料的力学性能进行检测，综合评估结构抵御地震力的能力。

完损性鉴定

此类鉴定侧重于房屋外观和使用功能的损伤评估。检测人员对房屋的外立面、屋面、门窗等进行全面排查，记录裂缝、破损、渗漏等状况。常见的完损问题包括屋面防水层老化开裂导致的渗漏，以及门窗密封失效造成的隔音隔热性能下降。

可靠性鉴定及其他专项鉴定

除上述常见类型外，实践中还存在可靠性鉴定、司法鉴定等多种专项鉴定。特别是在房屋损坏纠纷解决过程中，鉴定技术人员需要依据已掌握的理论技术、实践经验以及对损坏现状的检测数据，寻求合适的鉴定依据。

房屋受损鉴定的标准和依据是什么？

房屋受损鉴定的依据可分为实际依据与理论依据两大类。

实际依据包含三个阶段的资料：

• 房屋损坏前的检测数据与记录，包括笔录、绘图、摄影及摄像等
• 房屋损坏过程中的跟踪检测数据与记录
• 房屋损坏后的现状检测数据以及模拟损坏全过程的检测数据

理论依据主要包括相关教科书与参考书籍、获奖论文、计算论证成果，以及在特定条件下公认的鉴定实例。值得注意的是，房屋损坏纠纷的鉴定过程并没有统一的标准，因为损坏原因各异，情况复杂多变。

C级房屋属于危房吗？属于局部危房

判断房屋是否属于C级危房，主要基于结构承载力、地基稳定性和构件完好性三个方面的评估。

结构承载力问题是C级危房的重要标志。当梁、柱等承重构件出现裂缝或变形，但尚未完全失去承载能力，或混凝土构件表面剥蚀、钢筋锈蚀影响了耐久性但未显著降低安全性时，即可归为C级危房。

地基与墙体问题方面，地基不均匀沉降导致墙体明显开裂，裂缝宽度超过限值，或承重墙多数有裂缝，部分非承重墙普遍开裂，都是C级危房的典型表现。当地基沉降速率连续两个月超过每月2毫米，但尚未引发整体倾斜时，也属于C级危房范畴。

具体判定标准包括：

• 经过计算分析，房屋安全系数略低于规范要求，但未达到危险阈值
• 木结构构件出现腐朽、虫蛀或变形，如木屋架端节点腐朽面积达到30%
• 混凝土梁挠度超过跨度的1/500

对于C级危房，必须通过专业加固修复来消除隐患，如进行裂缝注浆、结构补强等措施，修复后要经过重新检测达标才能继续使用。

房屋受损鉴定的专业流程是怎样的？

专业的房屋受损鉴定遵循系统化的程序，确保鉴定结果的科学性和可靠性。

前期准备阶段

鉴定机构首先收集房屋原始设计图纸、施工记录、历次维修资料等历史文档，了解房屋的基本情况和过往状态。同时，与业主或相关方沟通，了解损伤发现过程、发展情况和可能的影响因素。

现场勘查与检测阶段

技术人员使用专业设备对房屋进行全方位检测，包括：

• 结构构件尺寸测量与现状记录
• 材料性能测试，如混凝土强度、钢材性质等
• 损伤部位精确定位与特征描述
• 环境因素调查与记录

数据分析与评估阶段

基于现场采集的数据，鉴定人员运用专业知识和计算方法，对房屋的安全状况进行评估，确定损伤程度、成因及其对结构安全的影响。

鉴定报告编制阶段

最终形成书面鉴定报告，内容通常包括房屋概况、检测方法、结果分析、损伤评估结论和处理建议等部分。

应该由什么机构进行房屋受损鉴定？

根据相关规定，市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构，负责房屋的安全鉴定工作。这些官方机构具有法定资质，其出具的鉴定报告具有法律效力。

除官方机构外，具备相应资质和专业技术力量的第三方检测机构也可从事房屋鉴定业务。在选择鉴定机构时，业主应注意核实其资质证书、技术能力和过往案例，确保鉴定工作的专业性和可靠性。

房屋受损鉴定的实际意义是什么？

建筑房屋承载着人们的生活起居、工作经营等重要活动，其品质状态直接关联到使用者的生命财产安危。专业的鉴定与评测如同给房屋做全面“体检”，能敏锐洞察潜在问题，为后续采取恰当的维护、改造或拆除举措提供坚实依据。

从更广泛的角度看，精准的房屋鉴定既守护了使用者的安全，又助力资源合理调配，避免不必要的人力、物力和财力浪费。在司法实践中，建筑工程司法鉴定的结论可以成为查明案件事实的主要根据，在诉讼活动中起着其他手段不可替代的特殊作用。