房屋检测与鉴定有什么区别？一文读懂第三方专业服务

1. 房屋检测和鉴定是一回事吗？

房屋检测与鉴定是兩個截然不同的专业概念。 房屋检测是指通过专业的技术手段和方法，对房屋的结构、构件、材料等进行全面的检查、测量和测试的过程，其作用相当于发现问题的"眼睛" 具体包括结构体系检测、材料性能检测、构件尺寸检测、外观质量缺陷检测等六个方面。

而房屋鉴定则是在检测基础上进行的综合评估过程，相当于评估安全的"" 它是由具有相应资质的专业机构或人员，依据国家相关法律法规和技术标准，对房屋的安全性、可靠性、耐久性等方面进行全面评估，并出具鉴定报告的完整流程。

2. 房屋检测具体包括哪些内容？

房屋检测涵盖以下核心内容：

结构体系检测

：检查房屋的结构布置、承重构件的完好性、稳定性及连接情况等，确保整体结构安全可靠。

材料性能检测

：包括混凝土强度检测、钢材力学性能测试、砌筑砂浆强度测定等关键材料的性能验证。 例如，使用回弹法检测混凝土强度时，需要在标准钢砧上进行率定，率定值为80±2方可使用。

构件尺寸检测

：测量构件的实际尺寸，与设计图纸进行对比，评估施工偏差是否在允许范围内。

外观质量缺陷检测

：检查房屋外表面、构件表面是否存在裂缝、脱落、锈蚀等缺陷，并记录具体位置和程度。

3. 房屋鉴定主要解决什么问题？

房屋鉴定主要提供以下四方面的专业评估：

安全性鉴定

：评估房屋在正常使用条件下抵抗各种作用的能力，包括结构安全性、地基基础稳定性等关键指标。

可靠性鉴定

：综合考虑房屋的安全性、适用性和耐久性，对房屋的整体性能进行系统性评估。

完损性鉴定

：根据房屋的完损状况，评定其完好程度或损坏等级，为后续维护提供依据。

抗震能力鉴定

：评估房屋在地震作用下的安全性和抗震性能，确保符合当地抗震设防要求。

4. 危险房屋是如何分级的？

根据国家标准，危险房屋分为四个等级：

A级

：结构承载力能满足正常使用要求，无危险点，房屋结构安全。 具体表现为承重墙体基本完好，无明显受力裂缝和变形；墙体转角处和纵、横墙交接处无松动、脱闪现象。

B级

：结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构安全。

C级

：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。 具体表现为地基基础尚保持稳定但出现少量损坏；承重的墙体多数轻微裂缝或部分非承重墙墙体明显开裂；梁、柱出现裂缝但未达到承载能力极限状态。

D级

：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。 表现为地基基本失去稳定，基础出现局部或整体坍塌；承重墙有明显歪闪、局部酥碎或倒塌；梁、柱节点破坏严重等。

5. C级危房的具体特征是什么？

C级危房具有以下典型特征：

结构承载力问题

：梁、柱等承重构件出现裂缝或变形，但尚未完全失去承载能力；混凝土构件表面剥蚀、钢筋锈蚀，影响了耐久性但未显著降低安全性。

地基和墙体问题

：地基出现不均匀沉降，导致墙体明显开裂，裂缝宽度超过限值，或者墙体发生位移。 承重墙多数有裂缝，部分非承重墙普遍开裂，山墙转角处出现松动、脱闪现象。

具体判定标准

：经过计算分析，房屋安全系数略低于规范要求但未达危险阈值；地基沉降速率连续两个月超过每月2毫米但未引发整体倾斜；木结构屋架端节点腐朽面积达到30%；混凝土梁挠度超过跨度的1/500。

6. 房屋检测需要用到哪些专业设备？

房屋检测涉及多种专业仪器设备：

钢筋探测仪

：用于探测混凝土构件中钢筋的位置、走向、保护层厚度等参数。 当探头中心位于钢筋位置时会发出"嘀"的响声，屏幕显示保护层厚度数值。

回弹仪系列

：包括混凝土回弹仪、砖回弹仪和砂浆回弹仪。 不同类型的回弹仪具有专用性，使用时需先在标准钢砧进行率定，确保测量精度。

碳化深度检测仪

：与混凝土回弹检测同时进行，通过在检测构件上打孔，喷上1%的酚酞酒精溶液，观察变色情况并使用碳化深度检测尺进行精确测量。

7. 农村房屋安全性鉴定程序有哪些？

根据《农村住房安全性鉴定程序》，鉴定工作按以下步骤进行：

场地安全性鉴定

：核查场地是否为地质灾害易发区，结合周边环境调查，鉴定结果分为危险和基本安全两个等级。

房屋基本情况调查

：结合现场查勘，收集农户基本信息和房屋详细信息。

房屋组成部分危险程度鉴定

：对地基基础、上部承重结构和围护结构分别鉴定，结果分为a、b、c、d四个等级。

房屋整体危险程度鉴定

：汇总各组成部分鉴定结果，确定房屋整体危险性，分为A、B、C、D四个等级。

防灾措施鉴定

：检查房屋是否采取防灾措施，鉴定结果分为具备、部分具备和完全不具备三个等级。

8. 第三方鉴定机构的收费标准如何确定？

房屋鉴定收费由多个因素综合决定：

基本单价计算

：根据房屋类型、结构和使用情况确定。 例如，多层混凝土结构的可靠性鉴定基本单价为22元/平方米，而木结构的可靠性鉴定基本单价为50元/平方米。

调整系数体系

：包括勘察设计文件完整性系数(φ1)：无法提供完整文件时乘以1.2～1.4；施工资料完整性系数(φ2)：资料不完整时乘以1.1～1.2；复杂系数(φ3)：超高或复杂结构乘以1.2～1.4；风险系数(φ4)：事故鉴定、司法鉴定等乘以2.0～3.0。

市场参考价

：根据项目数据显示，房屋鉴定收费标准一般在10-18元每平方，但具体价格需根据检测目的、用途及项目地址区域综合确定。

9. 发现房屋有问题应该怎么办？

当发现房屋存在安全隐患时，应采取以下措施：

及时委托专业机构

：选择具有相应资质的第三方检测鉴定机构进行专业评估，确保检测结果的客观性和准确性。

按照鉴定结果处理

：根据鉴定报告提出的处理建议，对C级危房进行专业加固修复，对D级危房考虑整体拆除重建。

遵循法定程序

：危险房屋鉴定报告需在三日內告知房屋使用安全责任人，并报送房屋所在地的房屋使用安全管理部门。

10. 选择第三方鉴定机构要注意什么？

选择第三方房屋鉴定机构时应重点关注：

资质认证

：确认机构具备相应的专业资质和认证，技术人员应具有专业知识或经培训合格并有一定工作经验。

服务规范性

：在成都市范围内，所有房屋安全鉴定报告均需上传至房屋安全信息管理系统，包含唯一二维码及"鉴编号"查询核验。

报告完整性

：鉴定报告应包括农户和房屋基本信息、各组成部分危险程度鉴定情况、整体危险程度鉴定结果以及具体的处理建议。