验房房屋面积怎么测？专业测量方法全解析

一、房屋面积测量需要准备哪些工具？

1.

基础测量工具

：

• 5米以上钢卷尺（建议配备2-3把）
• 红外线激光测距仪（精度±2毫米）
• 水平仪（检测地面平整度）
• 记录本和多种颜色记号笔（区分不同区域数据）

2.

辅助工具

：

• 建筑平面图复印件（便于对照）
• 计算器（支持面积累加功能）
• 安全装备（手套、口罩等，用于未装修房屋）

专业测绘机构通常采用全站仪或手持三维激光扫描仪，这类设备可实现毫米级精度，但普通业主使用激光测距仪配合卷尺即可满足基础测量需求。

二、如何分步骤测量房屋面积？

# （1）套内使用面积测量

• 
  矩形房间
  
  ：沿墙面平行方向测量长宽各两次取平均值，如客厅测得的净长5.82米与净宽4.25米相乘，得到24.73平方米。
• 
  不规则空间
  
  ：将区域分割为矩形/三角形分别计算，如L型客厅可划分为两个矩形叠加。
• 
  注意事项
  
  ：
• 测量点需距离地面1.2米高处，避免踢脚线干扰
• 门洞、窗洞面积不需扣除（规范按墙体表面计算）

# （2）墙体面积计算

• 
  共用墙
  
  （与邻居相邻）：按水平投影面积一半计入，如厚度0.2米、长度18.6米的墙体计算为1.86平方米。
• 
  非共用墙
  
  （户内分隔墙）：按全部投影面积计算，如厚度0.1米、长度22.4米的墙体面积为2.24平方米。
• 
  测量技巧
  
  ：通过敲击判断墙体类型，承重墙通常厚度≥20厘米

# （3）阳台与特殊区域

• 
  封闭阳台
  
  ：按全面积计入（需有顶盖、围护结构）
• 
  半封闭阳台
  
  ：按一半面积计算，如投影5.40平方米的阳台实际计入2.70平方米
• 
  飘窗
  
  ：窗台高度≥0.3米或进深＜0.6米不计面积

# （4）公摊面积测算

需测量电梯井、管道井、楼梯间等公共区域，按“各户套内面积比例”分摊。例如：

• 单户套内面积65.93平方米
• 楼栋总套内面积7891.6平方米
• 公摊总面积1483.5平方米
• 则该户公摊=65.93÷7891.6×1483.5≈12.39平方米

三、测量中存在哪些常见误差因素？

为减少误差，建议：

• 重要尺寸测量3次取平均值
• 激光测距仪需垂直照射平整墙面
• 复杂结构房屋建议聘请专业测绘机构

四、实测面积与合同不符如何处理？

根据《商品房销售管理办法》：

• 
  误差≤3%
  
  ：按合同价多退少补，如合同面积100㎡、实测103㎡，补付3㎡价款
• 
  误差＞3%
  
  ：
• 实测面积偏大：3%以内部分按合同价支付，超出部分由开发商承担
• 实测面积偏小：3%以内部分退款并支付利息，超出部分双倍退款

五、专业测绘报告包含哪些关键内容？

1.

测量依据

：明确标注采用的规范版本（如GB/T 50353-2013）

2.

分层示意图

：标注各房间尺寸与墙体归属

3.

计算公式

：详细列出套内面积、公摊系数的计算过程

4.

权责声明

：测量员签字盖章及异议处理方式

六、新旧测量规范主要差异对比

• 
  阳台计算
  
  ：旧规范半封闭阳台按一半面积计算，新规范全面积计算（需满足特定高度）
• 
  飘窗认定
  
  ：旧规范部分飘窗计入面积，新规范明确窗台高度≥0.45米不计
• 
  阁楼面积
  
  ：旧规范按层高1.2米界限计算，新规范调整为层高≥2.1米才计算全面积

七、业主自行测量注意事项

1. 提前清理测量区域，移走障碍物

2. 核对房产证附图与实际户型是否一致

3. 重点检测易出问题的部位：

• 外墙保温层是否计入销售面积
• 设备平台是否违规改建为室内空间

  4. 记录数据同步拍照留存证据

通过系统性测量与标准对照，业主可有效维护自身权益。当面积差异超过3%或对测量结果存疑时，应立即向不动产登记中心申请复核测量。