旧房价值谁说了算？——详解宁波以旧换新房屋评估机制

一、政策背景与评估目的

问：宁波住房“以旧换新”政策为何需要房屋评估？

宁波市商品住房“以旧换新”活动于2025年9月12日正式启动报名，由宁波城投置业有限公司作为收购主体，对市民旧房进行统一收购。评估目的在于确定旧房收购价格，并以此为基准发放“抵价券”和“换购券”，支持市民置换新建商品房。此举既是落实浙江省大规模设备更新和消费品以旧换新政策的具体实践，也是激发房地产市场活力、改善居民住房条件的重要举措。

问：房屋评估遵循哪些基本原则？

评估工作严格遵循市场主导与政府引导相结合的原则。一方面依据市场真实交易数据，另一方面通过标准化流程确保评估结果的公平性。同时，坚持全面推进与重点突破，优先处理需求迫切、拉动效应显著的旧房置换案例。

二、评估流程与标准

问：旧房评估包含哪些具体步骤？

房屋评估需经历资料审核、现场勘查、价值测算和结果确认四个阶段。市民在报名登记时需一次性带齐产权证明、建筑图纸等材料，评估机构将结合房屋结构、使用年限、区域位置等因素进行综合判定。对于经历过改造的房屋，还需查验改造图纸及设备购置凭证，确保评估覆盖所有价值构成要素。

问：危房等级如何影响评估结果？

根据国家危房鉴定标准，房屋按结构安全程度分为A、B、C、D四个等级。其中C级属局部危房，通常需加固改造；D级为整幢危房，一般应予拆除。在“以旧换新”评估中，危房等级直接关系到房屋残余价值的计算，C级和D级房屋将采用专门的残值评估方法。

问：房屋残余价值如何评估？

残余价值评估采用“预计可回收价值扣除预计清理费用”的公式。可回收价值主要包括五金材料、线缆、塑料等拆零变现价值，而清理费用可通过市场询价法或工程预算软件进行测算。对于结构复杂的房屋，还需要获取原始结构施工图、设备施工图等全套技术资料。

三、价值构成与计算方法

问：旧房收购价格由哪些因素决定？

收购价格主要考量房屋区位、建筑面积、建筑年代、结构类型、使用状况及市场比价等因素。评估机构会选取同区域、同类型的近期交易案例作为参照，结合折旧率和现状进行修正。值得注意的是，收购价格包含配套阁楼、储藏间、车库等附属设施价值。

问：“抵价券”和“换购券”如何发放？

“抵价券”价值等同于旧房收购成交价格，用于直接抵扣新房购房款。“换购券”则按抵价券价值的5%发放，最高不超过10万元，这一设计旨在额外激励市民参与置换。

问：不同区域房屋评估是否有差异？

评估充分考虑区域差异。以海曙区宁望府、北仑区颂与城等新纳入项目为例，其旧房评估会结合所在区域的经济发展水平、配套设施完善程度及未来规划进行动态调整。

四、特殊情形与处理方式

问：超期服役房屋如何处理？

对于超期服役、存在安全隐患的房屋，评估中将严格执行标准引领原则，加快淘汰不符合国家强制性标准的产品设备。这类房屋的评估会重点测算其拆除成本和材料回收价值。

问：历史保护建筑是否参与评估？

具有历史价值的建筑需区别对待。评估时需详细调查房屋历史沿革、建筑特色，并征求文物保护部门意见，其评估方法更侧重于修缮价值和文脉传承。

问：评估结果存在争议怎么办？

市民对评估结果有异议时，可向城投置业提出复核申请。评估报告使用期限自出具之日起半年，在此期间可依托专业机构进行重新评估。

五、实施效果与未来展望

问：当前政策实施效果如何？

自活动启动以来，市民咨询踊跃，城投置业的多部咨询电话持续处于“热线”状态。预计到2027年，通过设备更新和消费品以旧换新行动，宁波市相关领域设备投资规模将实现年均增长7.5%以上。

问：房屋评估如何保障公平透明？

评估过程采用统一标准、专业人员和规范化流程。现场报名通过取号轮候方式依次进行，确保每位市民都能获得同等的专业服务。

问：未来评估标准会如何优化？

随着技术进步和市场变化，评估标准将持续提升，促进产业向高端化、数智化、绿色化方向发展。未来可能引入更多智能化评估工具和大数据分析方法，提升评估效率和准确性。