房屋漏水归不归物业管？关键在于责任界定

一、房屋漏水常见成因有哪些？

房屋漏水可能由多种因素引发，主要包括五类情况：

1.
建筑质量问题：施工过程中防水层处理不当、材料不达标等遗留缺陷；

2.
自然老化损耗：屋面防水层经长期日晒雨淋后性能衰退；

3.
管道系统故障：给排水管道设计缺陷、安装不规范或锈蚀破裂；

4.
邻里人为因素：楼上住户装修破坏防水层、用水不当等；

5.
极端气候影响：暴雨、台风等自然灾害冲击建筑外立面。

二、物业管理的责任边界如何划分？

根据《中华人民共和国民法典》及地方物业管理条例，物业责任需结合漏水部位和成因综合判定：

（一）属于物业维修范围的情形

• 公共区域漏水：屋顶、外墙、公共管道井等共用设施因自然老化或损坏导致漏水，物业应负责维修并可从维修基金列支费用；
• 保修期内质量问题：房屋交付后5年内（屋面防水工程法定保修期）因建筑质量缺陷漏水，开发商承担维修责任，物业需协助联系处理；
• 应急管理义务：因物业未及时处理公共区域漏水导致损失扩大，需承担相应赔偿责任。

（二）不属物业维修范围的情形

• 业主专有部分：室内装修破坏防水层、自用管道破裂等因业主自身原因导致的漏水；
• 邻里责任范畴：楼上住户不当用水、违规装修等行为造成楼下渗漏，应由责任人自行修复；
• 保修期外非公共区域：超过5年保修期且非公共结构问题的漏水，维修成本通常由业主承担。

三、不同场景下的责任认定与处理流程

场景1：楼顶漏水

• 若为防水层老化：属公共部位，物业应启动维修资金进行修缮；
• 若为业主搭建阳光房等改造行为导致：由涉事业主承担责任。

场景2：卫生间渗漏

-若为楼上住户防水层破损：依据《民法典》第296条，楼上业主须承担停止侵害、恢复原状责任。

场景3：外墙雨水渗透

• 在保修期内由开发商无偿维修；
• 超出保修期且属公共外墙问题，物业需履行维修义务。

四、维权操作指南

1.
证据固定：拍摄漏水部位、受损物品照片，记录漏水时间与发展过程；

2.
原因排查：通过物业工程部或第三方检测机构明确漏水根源；

• 若为公共管道渗漏，物业需在24小时内响应维修；
• 若属邻里纠纷，物业应组织双方协商并出具责任认定书；

  3.
  法律途径：当协商无果时，可依据《四川省物业管理条例》向街道办申请调解，或向人民法院提起诉讼。

五、典型案例参考

某小区业主倪某因房屋渗水多年未解决诉至法院。经查，漏水涉及公共外墙与自有阳光房改建部分。法院认定物业已履行基础维修义务，但因漏水点多发且维修不彻底，判令物业对公共部位渗漏进行系统性整改，业主自行承担改建部分维修费用。

六、政策法规支持

• 《住宅专项维修资金管理办法》规定：公共部位维修可经双三分之二业主同意后申请使用维修基金；
• 《四川省物业管理条例》明确：街道办事处负责协调物业管理纠纷，物业需定期检查公共设施并制定维护计划。