房屋安全鉴定怎么做？一篇看懂全流程与关键要点

一、什么情况下需要进行房屋安全鉴定？

房屋出现以下情形时，应及时委托专业机构进行安全鉴定：

1.
结构异常：房屋明显倾斜、变形，或基础、梁、柱、楼板、承重墙等主体结构出现明显裂缝、变形或腐蚀。

2.
年限因素：公共建筑（如学校、医院）使用年限达到设计年限的2/3，或所有房屋设计使用年限届满后仍需继续使用的。

3.
功能改变：房屋进行改建、扩建、移位或用途变更前。

4.
环境影响：受到邻近工程施工、自然灾害（地震、洪水）或事故影响，出现裂缝、沉降等现象。

5.
定期检测：建筑幕墙竣工验收后，通常每十年需进行一次安全鉴定。

二、房屋安全鉴定包含哪些具体检测项目？

根据房屋结构类型的不同，检测项目有所差异：

混凝土结构房屋：

• 外观质量检测：包括结构构件几何尺寸、垂直度、平整度及施工缝质量。
• 构件连接检查：预埋件、梁柱节点、填充墙抗震构造措施的状态。
• 受力性能评估：剪力墙、框架梁、柱等关键构件的实际工作状态。
• 变形与裂缝分析：记录构件位移、转角，以及裂缝的形态、分布和性质。

钢结构房屋：

• 构件与连接件工作状态检查。
• 尺寸测量与锈蚀状况评估。
• 焊缝质量检测（高度、长度、外观）。
• 防腐与防火涂层防护效果检测。

砌体结构房屋：

• 墙体裂缝与变形检测。
• 材料性能测试。
• 结构整体稳定性评估。

三、房屋安全鉴定的标准流程是什么？

专业的房屋安全鉴定通常遵循以下步骤：

1.资料收集与初步调查

收集原设计图纸、施工记录、历次改造资料，明确结构体系及设计标准。同时记录建筑用途变更、装修拆改、灾害经历等信息。

2.结构基本情况勘查

对梁、柱、楼板、墙体等结构构件进行外观检查，详细记录裂缝、变形、腐蚀等情况。通过测量构件尺寸，校核其是否符合设计要求。

3.材料性能检测

采用现场取样或无损检测方法：

• 混凝土构件：检测抗压强度、碳化深度等指标。
• 钢材：检测屈服强度、抗拉强度等力学性能。
• 其他材料：对砖砌体、木材等进行相应性能检测。

4.变形检测

包括整体倾斜测量和局部变形检测，评估结构变形是否在允许范围内。

5.结构验算与分析

基于检测数据，按照现行规范进行结构承载力和稳定性验算。

6.鉴定评级与报告编制

根据验算结果和现场检测数据，对房屋安全性进行等级评定，并出具正式鉴定报告。

四、安全性鉴定与抗震鉴定有什么区别？

定义差异：

• 安全性鉴定：依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），主要评估结构在静力作用下的承载能力和整体稳定性。
• 抗震鉴定：依据《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009），评估结构在地震作用下的安全性。

关系与侧重点：

• 静力安全是抗震安全的前提，只有确保静力作用下的安全，抗震安全才有实际意义。
• 安全性鉴定侧重于逐个构件的检查分析，抗震鉴定强调结构整体综合抗震能力。
• 两者不得混合进行评定，需分别按照相应标准执行。

五、C级房屋属于危房吗？属于局部危房

根据危险房屋鉴定标准，C级房屋确实属于危房范畴，具体表现为局部危房。主要特征包括：

1.
结构承载力问题：梁、柱等承重构件出现裂缝或变形，但尚未完全失去承载能力。

2.
地基与墙体缺陷：地基不均匀沉降导致墙体明显开裂，承重墙多数存在裂缝。

3.
材料性能退化：混凝土构件表面剥蚀、钢筋锈蚀，木结构构件出现腐朽、虫蛀。

对于C级危房，必须通过专业加固修复来消除隐患，如进行裂缝注浆、结构补强等措施。

六、如何选择合格的鉴定机构？

根据四川省住房和城乡建设厅的指导意见，选择鉴定机构应注意：

1.
资质审查：确认机构具备相应鉴定资质和专业技术能力。

2.
标准执行：机构应严格按照现行政策法规和检测鉴定技术标准开展工作。

3.
程序规范：不得简化鉴定程序，不得以局部安全鉴定代替整栋房屋安全鉴定。

4.
报告质量：鉴定报告应逻辑严密、数据真实、依据充分。

七、鉴定过程中有哪些常见误区？

1.
将排查报告代替鉴定报告：排查评估不能替代正规的安全鉴定。

2.
忽视资料收集：完整的设计图纸和施工记录是准确鉴定的基础。

3.
简化检测程序：为追求效率而省略必要的检测步骤。

4.
混合评定：将安全性鉴定与抗震鉴定混合进行。

八、鉴定后发现问题的处理措施

根据鉴定结果的不同等级，应采取相应措施：

1.
A、B级房屋：基本安全，可正常使用，定期维护即可。

2.
C级房屋：需立即进行加固维修，消除安全隐患。

3.
D级房屋：应立即停止使用，组织人员撤离，考虑拆除重建。